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Histoire de l'habitat coopératif en France :

le 2 avril

Histoire de l’habitat coopératif en France

La naissance des coopératives HBM :

Les coopératives d’habitation puisent leurs origines dans les mouvements syndicalistes ouvriers du milieu du 19 ème siècle, sous Napoléon III. Les syndicats ouvriers de l’époque fondent les premières coopératives, d’abord de consommation [1] , puis d’habitation. L’objectif était d’aider les ouvriers à échapper au propriétaire, « Monsieur Vautour », qui réclamait tous les mois un loyer exorbitant pour un logement très souvent insalubre. Les promoteurs du logement coopératif ouvrier voyaient dans cette formule d’accession à la propriété, la possibilité pour les familles modestes de sécuriser leur situation face à une économie capitaliste incertaine.

« La forme coopérative se voit reconnaître des valeurs républicaines : elle serait une école de la tolérance et du dialogue ainsi que du partage. L’association de la coopération et de la petite propriété doit favoriser l’éducation des masses et l’enracinement de l’idée républicaine. » Pour ses vertus fédératrices, désintéressées et sociales, la « coopération d’habitation » est vivement encouragée par la Troisième République : ainsi, la « Foncière de Reims » en 1870 et le « Coin du Feu » à Saint Denis ou encore le « Cottage d’Athis- Mons » en 1894, figurent parmi les pionniers de la coopération pour le logement populaire.

Au tournant du siècle, les coopératives de logements sont encore marginales et la mobilisation de l’initiative privée n’est pas suffisante. Alors, afin de créer un mouvement de masse et d’inciter à la constitution de coopératives de logements, les créateurs de ce mouvement, sous la férule de Jules Siegfried [2] , créent en 1889 la Société française des habitations bon marché. En 1894, le Parlement vote la première loi sur les logements « d’habitation à bon marché » qui encourage la constitution de sociétés de construction de logements à profits limités et ouvre le champ aux coopératives d’habitation.

Dès lors un ensemble de dispositifs en faveur du logement populaire vont être mis en place, notamment la loi Strauss en 1906 qui autorise les collectivités locales à soutenir financièrement les sociétés d’HBM et établit le régime d’intervention des coopératives d’habitation (la loi permet aux coopératives d’emprunter à un taux avantageux auprès du Crédit immobilier). Ces dispositifs offrent un tremplin pour les sociétés coopératives d’HBM qui se multiplient : on retient par exemple la coopérative d’épargne, de prévoyance et de construction, « La Chaumière », fondée par un groupe d’ouvriers en 1900 à Paris ; « La Ruche ouvrière » à Rennes, en 1902. En 1907, des cheminots de Chambéry fondent « La Savoisienne », un an plus tard se sont des artisans parisiens qui se regroupent et fondent la coopérative « Terre et Famille »...

Coopérative HBM "La Savoisienne" construite en 1907 à Chambéry (source : Savoisienne Habitat)

En 1908, 50 coopératives HBM fondent la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HBM, qui sera la première fédération d’organisme HBM à se constituer. Les coopératives HBM seront à l’origine de plusieurs réalisations remarquables comme les premières cités-jardin [3] avec la coopérative de Draveil en région parisienne, en 1911 (qui deviendra « Paris-Jardin »).

Au début du XXème siècle, les coopératives HBM construisaient principalement de petites opérations (pavillons, lotissements) au cœur des villes ou dans les faubourgs, en accession à la propriété classique ou selon la formule de la location-attribution. De nombreuses familles modestes ont pu accéder à la petite propriété grâce à la formule coopérative qui permet de baisser les coûts de construction, environ 10 000 logements ont été ainsi construits avant la seconde guerre mondiale par les 437 sociétés coopératives HBM comptabilisées en 1940.

Zoom sur la location-attribution :

Les associés signaient un contrat de location-attribution et s’engageaient à souscrire au capital de la coopérative à hauteur du prix de revient de leur logement et ils libéraient immédiatement au moins 20% de leurs actions au moyen d’un apport personnel. Puis, ils s’engageaient à verser des annuités durant la période de remboursement du prêt consenti par l’intermédiaire de la coopérative. A ces annuités s’ajoutait un loyer mensuel qui couvrait les charges d’exploitation et les intérêts d’emprunt (dans la limite de 0,60% du montant des actions souscrites).
En contrepartie, la coopérative reconnaissait à l’associé un droit de jouissance de son logement et s’engageait à lui attribuer en pleine propriété dès le remboursement intégral du prix de revient définitif. Les coopératives construisaient uniquement pour leurs membres, ces derniers participaient à la conception du programme immobilier. Les coopératives ont beaucoup utilisé cette formule d’accession après la Seconde Guerre mondiale. En 1960, le patrimoine des sociétés coopératives en location-attribution est de 63 962 logements ; cinq ans plus tard il est de 129 973 logements, soit le double. Les logements étaient destinés à loger des ouvriers ou des employés peu fortunés. L’activité des coopératives HBM était variée puisque bien souvent elles n’étaient pas seulement des constructeurs, elles étaient aussi des coopératives d’épargne. La plupart d’entre elles accordaient des prêts hypothécaires à leur associés pour la construction de leur logement et géraient une « caisse de solidarité ».

Parallèlement, au mouvement des coopératives HBM un autre mouvement coopératif basé sur le principe de l’auto-construction s’est développé.

Le principe de l’auto-construction avec les Castors :

L’auto-construction est une pratique qui est née après la Première Guerre mondiale sous l’impulsion de l’ingénieur Georgia Knapp en 1921. Ce dernier fait le constat qu’une partie de la population ne dispose pas de revenus suffisants pour se loger même dans les logements HBM. Il met donc au point un nouveau procédé de construction plus simple (le béton banché) et une formule originale pour accéder à la propriété, dans laquelle l’apport financier initial de l’accédant est partiellement remplacé par un apport en temps de travail sur le chantier (les dimanches et jours de congé). Les auto-constructeurs pouvaient obtenir des financements provenant du Crédit immobilier ou des crédit HBM accordés par la loi Loucheur. Ce premier mouvement d’auto-constructeurs, sous l’appellation « Cottage social de France », a permis la réalisation de près de 1000 logements par 22 groupes de « cottagistes » pendant la période de l’entre-deux guerres. Ce mouvement va peu à peu s’essouffler car les efforts physiques sur les chantiers, mais aussi les efforts financiers consentis par les auto-constructeurs étaient énormes. Ils versaient parfois jusqu’à 11% de leur salaire pour rembourser les prêts municipaux, en plus du loyer qu’ils payaient pour leur logement en attendant l’achèvement des travaux. On note malgré tout que le mouvement des « cottages » a amorcé un deuxième mouvement d’auto-constructeurs : les « Castors ».

Le mouvement des Castors est né lors de la grande crise du logement de 1939-1945 par l’initiative privée et populaire, il se traduit par le regroupement de quelques familles pauvres qui n’avaient pas d’autre possibilité pour trouver un logement décent que d’en assurer elles-mêmes la construction. Sous l’impulsion d’Etienne Damoran, un prêtre bordelais, et de quelques militants syndicalistes de la confédération française des travailleurs chrétiens (CFTC), fut fondée en 1948 la coopérative HBM « Comité ouvrier du logement » (COL), regroupant principalement des ouvriers des « Chantiers de la Gironde ». Il ont fait le choix de la coopération HBM car cela permettait d’accéder à des financements privilégiés tout en conservant une forme d’organisation proche de leurs convictions religieuses et politiques. Une première opération fut lancée à Pessac par le COL comprenant 150 logements en location.

Ces premiers auto-constructeurs seront surnommés les castors car pour pallier la faiblesse de leurs revenus ils s’impliquent personnellement dans les travaux de construction via une organisation commune du travail et la mutualisation des moyens.

Chantier des Castors à Thiais (Val-de-Marne) 1953

« Celui qui vient avec l’idée de bâtir sa maison pour ensuite ignorer tous les autres n’a rien à faire dans notre cité. Nous ne bâtirons pas chacun notre maison mais nous bâtirons ensemble notre cité. » Préambule du règlement intérieur de la coopérative du « Comité ouvrier pour le logement de Bordeaux ».

Plus tard, la généralisation du principe de l’auto-construction a été permise au niveau national par l’octroi d’aides financières et de prêts à la construction de l’État. Ce soutien des pouvoirs publics a permis l’essor des coopératives de « Castors » qui ont été officiellement reconnues par une décision ministérielle du 5 mai 1949. En novembre 1949 on comptait 5 groupes de « Castors » en France qui fondèrent l’année suivante l’Union Nationale des Castors.

Le principe de l’auto-construction à travers les « Castors » a été crée dans un contexte d’urgence, et les sociétés coopératives d’auto-construction ont peu à peu perdu de leur ardeur militante. Le mouvement décline en 1955 avec le lancement du programme des « grands ensembles ». Face à ce constat certains membres de l’UNC fondèrent en 1952 l’association Baticoop dans le but de favoriser, par l’intermédiaire de sociétés coopératives déléguées ou de représentants directs (Bati-services), l’éclosion de coopératives de construction limitées à un seul programme en accession à a propriété.

Zoom sur Baticoop, l’essor des coopératives non-HLM

Issue du mouvement des « Castors », il s’agit d’un groupement de coopératives non- HLM 4 qui a pour but de lancer des programmes immobiliers de grande ampleur en accession à la propriété. Une société Baticoop locale était instaurée pour chaque chantier, cette dernière étant affiliée à une délégation Baticoop régionale. En 1958, Baticoop avait mis en chantier 23 000 logements, participant ainsi de façon non négligeable à l’effort de reconstruction. Durant les années 1950 et 1960, l’association Baticoop et ses 23 sociétés déléguées ont construit entre 5 000 et 10 000 logements par an, soit 20 % de la production LOGECO.

Plus tard, le groupement Baticoop connaîtra une scission car les délégations du Rhône et de la Loire étaient en désaccord avec la structure nationale. Plusieurs délégués régionaux fondèrent un nouveau groupement baptisé Logicoop France. Mais la réforme de 1971, l’affaiblissement des ressources financières et le désamour des accédants pour les principes de coopération ont eu raison des coopératives non-HLM. Aujourd’hui il ne subsiste que quelques « vestiges » de cette période Baticoop : Coop Habitat Bretagne, Habitat 21 à Dijon et Cogecoop à St Etienne (cette dernière a crée dans les années 1970 une coopérative HLM pour poursuivre son activité).

De la diversification du mouvement à son renouveau :

Le 10 septembre 1947, une loi concernant le statut général des coopératives est adoptée, celle-ci instaure aux côtés de la formule de la location-attribution permettant l’accession à la propriété, une nouvelle formule : la location-coopérative (encadrée par la circulaire Chochoy 1956). Cette formule est destinée aux personnes ne pouvant pas ou ne désirant pas accéder à la propriété, tout en étant disposées à consentir un effort financier pour se loger. Il s’agissait d’un statut intermédiaire entre la location simple et la pleine propriété, cette formule proposait un régime de propriété collective.

Zoom sur la location coopérative :

Le locataire signait avec la coopérative un contrat de location-coopérative, il achetait sous forme de parts sociales de la coopérative un droit à bail cessible et transmissible en contre partie d’une contribution au financement de la construction.

Jusqu’en 1965, le coût d’achat de ce droit se situait aux alentours de 20% du prix de revient du logement (minimum 15% mais parfois il pouvait atteindre le prix total du logement, on parlait alors de location-participation 5 ). Le décret du 22 novembre 1965 modifie ce régime : le coopérateur ne doit plus souscrire qu’une seule action de la coopérative et son apport est d’au moins 6 % et au plus « égal à la fraction des dépenses non couvertes par le prêt de l’État » (environ 15 % du prix de revient du logement).

Ensuite, le locataire-coopérateur versait un loyer correspondant aux charges d’exploitation de l’immeuble ainsi qu’au remboursement des emprunts contractés par la coopérative pour la construction (en fonction de l’apport initial versé). En cas d’excédent du produit des loyers par rapport aux charges effectives, celui-ci faisait l’objet d’une ristourne au profit des locataires-coopérateurs en fonction de leur apport initial. A l’issue de la période de remboursement des prêts, les charges à supporter par la coopérative diminuaient, par conséquent le loyer versé par le coopérateur se trouvait réduit sans toutefois pouvoir être inférieur au montant minimum prévu par la réglementation HLM.

L’accès à ce type de logement était soumis à la législation HLM (plafond de ressources et de loyer). Le droit à bail consenti au locataire-coopérateur était cessible par simple revente de ses actions, sous réserve de l’agrément du conseil d’administration de la coopérative. Le décret de 1965 instaure un délai de 10 ans durant lesquels le logement n’est cessible qu’à une personne inscrite sur une liste d’attente tenue par la coopérative, sauf s’il s’agit de la famille proche. En tant qu’actionnaire de la coopérative, le locataire était convié aux assemblées générales. Il disposait d’une voix délibérative (une personne = une voix) et pouvait faire partie du conseil d’administration. Sur le plan fiscal, le coopérateur était considéré comme locataire.

La ressemblance de cette formule avec la location-attribution a pu faire croire à certains coopérateurs qu’ils pouvaient accéder à la pleine propriété de leur logement, mais le mode de financement des opérations en location-coopérative ne permettait de céder les logements qu’en fonction de la règlementation sur la vente de logements HLM. Ce mode de gestion coopératif est celui qui demande le plus d’implication collective de la part des locataires-coopérateurs. Ainsi, dans une optique de clarification le décret du 22 novembre 1965 oblige les coopératives à se spécialiser, soit dans la location-coopérative, soit dans la location attribution. Jusqu’en 1971, 36 802 logements ont été construits selon la formule de la location- coopérative, soit près de 14 % de la production des coopératives HLM depuis 1947.

La "Maison radieuse" à Rezé-les-Nantes une réalisation de la coopérative d'HLM La Maison familiale de Nantes - 1955

La coopérative d’HLM Maison familiale a fait appel au célèbre architecte Le Corbusier pour la réalisation de la « Maison radieuse ». Financée initialement sur des prêts HLM, ceux-ci s’avèrent insuffisant pour couvrir la totalité des coûts de construction. La coopérative décide alors de demander aux habitants l’équivalent de 15% du logement via un apport personnel selon la formule de la location-coopérative, ainsi chaque coopérateur devient propriétaire indivis de l’immeuble. Aujourd’hui de nombreux éléments du bâtiment sont classés au titre des monuments historiques, notamment certaines parties témoignant de la vie collective comme l’école et les circulations internes.

Dans les années 1960 et 1970, le mouvement coopératif entre en crise, perdant une part de l’esprit coopératif qui l’animait et ne restant parfois qu’un moyen d’accéder aux financements HLM. Une loi du 16 juillet 1971, dite loi « Chalandon » 6 , remet en question la formule de la location-coopérative en la supprimant purement et simplement, sans aucune concertation avec le mouvement HLM. Le motif invoqué s’inscrit dans le champ global de la protection des acquéreurs particuliers car les locataires-coopérateurs d’un programme étaient solidaires de l’ensemble des coopérateurs de la même société, ce qui leur faisait courir le risque d’avoir à supporter les déficits d’un ou plusieurs autres programmes. Cet engagement personnel du coopérateur sur ses biens propres en tant qu’actionnaire de la coopérative a engendré des situations dramatiques suite à la défaillance de quelques coopératives mal gérées, notamment certaines coopératives non- HLM.

« De quoi s’agit-il et quel est l’objectif qui a été poursuivi en l’occurrence ? Nullement de briser le système coopératif qui a fait ses preuves dans notre pays, qui est d’une vitalité exceptionnelle et qui correspond à une tradition profonde. Dans l’esprit du Gouvernement, il convient simplement de le ramener à sa vocation initiale qui est de construire, si je puis dire, à l’échelle humaine... » Albin Chalandon, déclaration devant l’Assemblée nationale, le 12 juillet 1971 (J.O.D.A.N, n°51)

La loi contraint immédiatement les sociétés de location-coopérative à se transformer en sociétés anonymes, avec pour obligation de vendre leurs logements, ou si le locataire ne pouvait pas acheter le logement ce dernier était remis en location simple. La location- attribution a également été touché par la loi de 1971, mais les opérations en cours ont pu être menées à leur terme, c’est à dire jusqu’à l’attribution en propriété aux coopérateurs.

La loi « Chalandon » a mis en place un nouveau système basé sur deux sociétés distinctes :

  • La société civile coopérative de construction (SCCC) qui est une nouvelle forme juridique. Son objet est de construire un programme unique d’immeuble(s) à usage principal d’habitation en vue de sa division en lots destinés à être attribués ou vendus à ses membres. La SCCC peut réaliser elle-même le programme ou faire appel à un tiers prestataire de services. Les coopérateurs participent à la conception du programme immobilier (approbation du contenu du programme et modalités de collaboration avec le prestataires de services). En fin de chantier, ils se prononcent sur le bilan de l’opération et se partagent, le cas échéant, « la ristourne », c’est à dire le reliquat d’argent trop perçu.
  • La société coopérative de production HLM ( SCP d’HLM). Sa mission est d’assister, à titre de prestataire de service des SCCC dans la réalisation et la gestion des programmes de construction en accession à la propriété. La SCP d’HLM n’est donc plus autorisée à construire pour son propre compte.

Ici, l’intention du législateur est claire, il entend minimiser les risques pris par le coopérateur en cloisonnant les différentes opérations de réalisation du programme, on parle alors de « coopérative de programme ».

Ainsi, l’esprit coopératif disparaît au profit de la propriété individuelle. La loi de 1971 dessine un nouveau mode de fonctionnement de la coopération d’habitation, en distinguant la production de logement, de sa « consommation » et de sa gestion. Les quelques coopératives qui se lancent dans le combat pour sauver la location-attribution échouent et les organismes HLM qui souhaitent poursuivre une activité sous la forme coopérative ne peuvent que se plier aux nouvelles règles du jeu et se transformer en SCP . Ce statut limite considérablement le champ d’intervention des coopératives d’HLM en les réduisant à des prestataires de services qui n’exercent dés lors qu’une seule activité : l’accession à la propriété au moyen des SCCC.

La construction par l’intermédiaire de SCCC n’a pas été un succès car ce système basé sur la solidarité entre coopérateurs, en cas de défaillance de l’un d’entre eux, ne fonctionne pas réellement 7 . En effet, les coopérateurs sont bien souvent déjà endettés avec un taux d’effort pouvant aller jusqu’à 30%, c’est donc quasiment toujours la SCP qui se substitue au coopérateur défaillant. La construction sous forme de SCCC fragilise énormément la santé financière des SCP d’HLM qui ne peuvent pas réaliser de bénéfices sur ces opérations puisque l’excédent qui peut être dégagé est réparti entre les coopérateurs.

Peu à peu ce système va être délaissé, d’autant plus qu’à partir de 1984, les SCP d’HLM retrouvent la plupart des compétences qui leur avaient été retirées en 1971 (sous réserve d’un agrément ministériel, supprimé par la suite par une loi de 1992) : location, vente directe en état futur d’achèvement (VEFA) et aussi la compétence de lotisseur. Avec les changements politiques qui interviennent durant cette même période, le mouvement des coopératives HLM tente de redonner du sens et une légitimité à la forme coopérative dans l’habitat. Cette volonté sera confortée par la création en 1981 d’un Ministère de l’économie sociale qui lança dans la même année un groupe de travail, présidé par Georges Mercadal, Directeur de la Construction, dans le but de réfléchir à de nouvelles voies de développement pour la coopération d’habitation. La commission travaille alors sur plusieurs formules d’occupation coopérative à mi chemin entre la location et la propriété. Les différentes propositions faites par la commission sont assez similaires puisque le locataire-coopérateur verse systématiquement un loyer d’équilibre relatif au profil des prêts, toujours dans le cadre d’une propriété collective ; la différence réside surtout dans la personnalité morale du propriétaire des logements.

Zoom sur le rapport Mercadal :

Le rapport Mercadal présenté en décembre 1982 proposait trois statuts :

  • La coopérative de locataires, qui s’inspire des expériences autogestionnaires de l’après mai 1968, dans laquelle un bailleur public ou privé confie la gestion d’un immeuble à ses locataires regroupés pour l’occasion au sein d’une coopérative. Cette dernière est propriétaire des logements par le biais d’un bail emphytéotique conclu avec le bailleur. Ainsi, le coopérateur verse à la coopérative une redevance, égale au remboursement des emprunts contractés pour l’édification des logements, à laquelle s’ajoute une rémunération du propriétaire et de la coopérative, ainsi qu’une cotisation au fonds de garantie mutuelle et une quote-part de la provision pour gros travaux. A l’issue de la phase de remboursement des prêts, la pleine propriété des logements peut être transférée à la coopérative.
  • La coopérative d’attribution en jouissance s’inspirant du modèle suédois. La commission propose que l’apport en capital du coopérateur pour l’édification de son logement lui donne, en contrepartie, un droit d’occupation cessible et transmissible de son logement, ainsi qu’un droit de regard sur la gestion de la coopérative. La coopérative reste propriétaire des logements et le locataire verse un loyer correspondant à l’annuité de remboursement des prêts contractés par la coopérative et les frais annexes.
  • Enfin, la commission propose de faire renaître la formule de la location coopérative ; les logements restent la propriété de la SCP avec laquelle la coopérative conclut un bail de location coopérative. A l’échelle de chaque programme est constituée une unité coopérative qui est chargée de la gestion, un ou plusieurs de ses membres représentent l’unité au conseil d’administration de la SCP. Le coopérateur devant fournir un apport de 5% puis verser un loyer qui correspond au loyer d’équilibre de l’opération.

Malheureusement, aucun financement spécifique n’a été mis en place et aucune de ces trois propositions n’a fait l’objet d’expérimentation depuis les années 1980.

Depuis 2005, Habicoop cherche à faire renaître le modèle de la coopérative d’habitation en France en s’inspirant des premiers mouvements historiques et de la réflexion ébauchée par le rapport Mercadal. Le montage élaboré par Habicoop s’approche de la formule de la location-coopérative puisque les coopérateurs sont à la fois locataires de leur logement et propriétaires collectivement car ils possèdent des parts sociales de la coopérative qui détient l’immeuble.

Photos :

 Coopérative HBM "La Savoisienne" construite en 1907 à Chambéry (source : Savoisienne Habitat)
 Chantier des Castors à Thiais (Val-de-Marne) 1953
 La "Maison radieuse" à Rezé-les-Nantes une réalisation de la coopérative d’HLM La Maison familiale de Nantes - 1955

Sources :

 ATTAR M., LOURIER V., VERCOLLIER J-M, La place de la forme coopérative das le secteur de l’habitat en France, Éditions PUCA/FNSCHLM, 1998, 203 pages.
 Castors auto-constructeurs de Rhône-Alpes : www.castorsrhonealpes.asso.fr
 FNSCHLM, Nous les coopératives : de l’Utopie à la réalité 1908-2008, juin 2008, 87 pages.
 REPIQUET A., L’habitat coopératif : solution au problème de responsabilisation sociale des copropriétaires sur la commune de Vaux en Velin ? Mémoire de Master 2 professionnel ESS, Université Lumière Lyon 2, 2004-2005, 82 pages.10

Notes

[1Une coopérative de consommation est un regroupement de consommateurs en vue d’ acheter en gros des biens de consommation. Basée sur le mutualisme, chaque client-sociétaire est solidaire et y exerce des droits et des devoirs. (www.wikipedia.org).

[2Jules Siegfried entrepreneur et homme politique, député de la « Seine-inférieure » de 1885 à 1922.

[3La « cité-jardin » est un concept de développement urbain anglais inventé à la fin du 19 ème siècle. Il sera repris en France notamment pour la réalisation de villes nouvelles autour de Paris ou de Lille. En France, ce terme désigne un ensemble de logements sociaux individuels ou collectifs locatifs avec aménagement paysager et jardin autour de l’habitat. (www.wikipedia.org).


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