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Lotissement "Ecohameau du Plessis"
Règlement de construction sur un écohameau ou un écolotissement :

le 8 décembre 2021

Règlement de construction sur un écohameau ou un écolotissement

À l’aide du règlement de construction, un éco-lotissement ou un éco-hameau peuvent cadrer, dans une certaine mesure, le mode de construction écologique des habitats, même lorsqu’une large place est faite à la propriété individuelle.

Le écohameau du Plessis est porté juridiquement par une association syndicale libre ou ASL, qui sert notamment à gérer les biens communs, mais chaque foyer possède une petite parcelle privée, soumise à un règlement de construction qui contraint les choix individuels : toilettes sèches obligatoires, matériaux biosourcés, respects de l’architecture locale, exigence thermique… Ce choix permet donc d’assurer une haute qualité écologique, tout en laissant chacun responsable des travaux sur sa maison. Cela facilite la diversité des projets : autoconstruction ou non, modes constructifs différents…

Introduction au réglement de construction sur l’écohameau

Le présent réglement de construction s’applique à toutes les parcelles de l’écohameau destinées à la construction d’un ou plusieurs logement(s) privé(s), mais exclut les constructions de l’ASL (maison commune, laveries...) et la maison séniors.

Son objet est de fixer les règles de bases s’appliquant à chaque parcelle individuelle.

Il est opposable et s’impose à quiconque détient un droit quelconque de nature immobilière, à quelque titre que ce soit, sur une parcelle de l’écohameau. La vente d’une parcelle devra mentionner l’existence de ce règlement de construction qui sera annexé audit acte et comporter l’obligation pour son bénéficiaire d’en respecter scrupuleusement les dispositions contractuelles. Les acquéreurs ou occupants de l’écohameau seront tenus de respecter intégralement les conditions prévues au présent règlement de construction.

La signature du permis d’aménager entraîne adhésion complète aux dispositions du présent règlement de construction dont un exemplaire doit être remis à chaque acquéreur de lot.

Ce règlement de construction a pour principe de base de :

 favoriser l’autonomie en eau et en énergie des habitations,
 limiter l’impact des constructions sur l’environnement par un choix des matériaux adaptés
 favoriser une intégration harmonieuse de l’écohameau dans le paysage existant

Dans le présent document on désignera par :

  • « Maison individuelle » : les habitations individuelles sur des parcelles de 250 m².
  • « Petite maison mitoyenne » : les habitations individuelles sur des parcelles de 175 m² qui seront soumises à une contrainte de mitoyenneté avec une autre parcelle de même taille.
  • « Habitat groupé » : des habitations comprenant plusieurs logements distincts sur une même parcelle de 250 m².

Licence CC by SA https://ecohameauduplessis.fr

Favoriser l’autonomie en eau et en énergie des habitations

Énergie

Les logements seront conçus selon les principes bioclimatiques pour limiter la consommation énergétique de chaque foyer et pour profiter au maximum des sources d’énergie naturelle.

La conception favorisera les ouvertures au sud pour bénéficier des apports de chaleur solaire, visera une bonne isolation et une bonne inertie du bâtiment.

Pour la performance thermique de chaque logement, le besoin bioclimatique (Bbio) pour les besoins de chauffage, de refroidissement et d’éclairage doit être inférieur ou égale à 80% de la valeur exigée par la RT 2012. Le Bbio est calculé en points selon la méthode de calcul Th-BCE (RT 2012). Cela correspond au niveau d’exigence du label Effinergie +.

En parallèle, chaque coloti est vivement encouragé à tendre vers la conception d’un bâtiment passif dans sa consommation d’énergies.

Pour le chauffage, les sources d’énergies renouvelables seront utilisées (biomasse, solaire, éolien...) et l’électricité du réseau pourra être utilisée en appoint. L’utilisation de l’électricité comme mode de chauffage principal n’est permise que pour les maisons passives (besoin en énergie de chauffage inférieur à 15 kWh/m2/an). Dans ce cas, il est recommandé de privilégier un fournisseur en "électricité verte" ou de produire la totalité ou une partie de sa production d’électricité de manière renouvelable.

Il ne sera pas possible d’avoir recours au fioul ou au gaz naturel pour le chauffage. L’eau chaude sanitaire solaire sera obligatoire.

Dans le cas de projet mûris de manière globale sur la maison avec un autre apport d’énergie renouvelable comme le bois ou la géothermie par exemple, des dérogations à l’installation d’eau chaude sanitaire solaire pourront être émises par le comité de pilotage de l’ASL après présentation du projet.

Licence CC by SA https://ecohameauduplessis.fr

Eau

Pour préserver les ressources en eau potable et assurer le bon fonctionnement du système de phyto-épuration de l’écohameau, les toilettes à eau seront interdites dans l’ensemble de l’écohameau. Tous les logements seront donc équipés de toilettes sèches.

En cas de besoin de bac à graisse collectif, un système de filtrage de la graisse devra être mis en place au niveau des évacuations d’eau de chaque maison (filtre à paille ou bac à graisse) pour faciliter le bon fonctionnement de la phyto-épuration.

Les membres de l’écohameau pourront choisir le système de leur choix (toilettes sèches à litière, vermicompost, séparation ou non...) en fonction des modalités de compostage proposées sur les espaces communs de l’ASL.

Les produits d’entretiens utilisés devront être compatibles avec le système de phyto-épuration.

Récupération de l’eau de pluie : des systèmes de récupération d’eau de pluie devront être installés sur l’ensemble des toitures. L’eau pourra soit être stockée sur la parcelle pour un usage personnel soit redirigée vers des espaces de stockage proposés par l’ASL (citernes ou plans d’eau).

Limiter l’impact des constructions sur l’environnement par un choix des matériaux adaptés

Les habitations seront construites selon les principes bioclimatiques, à partir de matériaux naturels, non toxiques et si possible d’origine locale (bois, terre crue, terre cuite, paille, chanvre, etc...).

Le choix des matériaux devra prendre en compte l’énergie grise liée à leur fabrication et leur transport.

Gros œuvre  : il est souhaitable d’utiliser des matériaux biosourcés (bois, paille...) ou recyclés. Le béton de ciment est interdit pour les élévations..

Isolation  : une isolation perspirante et naturelle est recommandée. L’usage du polystyrène et de la laine de verre sont interdits.

Huisseries et menuiseries extérieures : Aux vues de l’impact environnemental moindre de la fabrication et du recyclage des menuiseries en bois, elles seront à privilégier par rapport aux menuiseries en bois-aluminium ou PVC. Elles pourront être peintes, lasurées, ou laissées naturelles, et respecteront la gamme de couleur donnée en annexe.

Façades : elles seront recouvertes avec un enduit traditionnel (chaux, terre...), ou avec un bardage bois.

Toiture  : les matériaux de toiture qui peuvent être utilisés sont l’ardoise, les bardeaux et les tuiles de couleur principalement foncées et les toitures végétalisées. Les couleurs respecteront la gamme donnée en page 6 et en page 13 du document « les couleurs du bâti percheron » donné en annexe.

Les gouttières et descentes en PVC ne peuvent pas être utilisées, sauf si elles sont intégrées dans la toiture et donc non visibles de l’extérieur.

Licence CC by SA https://ecohameauduplessis.fr

Favoriser une intégration harmonieuse de l’écohameau dans l’environnement existant

Parking : Le hameau est conçu comme un espace piéton. L’usage des véhicules à l’intérieur y sera occasionnel. Le stationnement des véhicules sera concentré sur plusieurs parkings collectifs. Il sera interdit de stationner un véhicule sur sa parcelle.

Si certains habitants ont des besoins de garage particulier, ils devront en faire la demande à l’ASL.

Hauteur et position des habitations : Chaque habitation ne doit pas excéder 1 étage et une hauteur au pignon de 8 mètres, dans le but de favoriser l’accès au soleil et l’intégration paysagère.

Pour respecter le droit à l’ensoleillement, le positionnement de chaque maison sur sa parcelle devra être validée par l’architecte conseil du projet de l’écohameau du Plessis qui sera désigné par l’ASL.

Toiture : Les toitures pourront être soient :

  • une toiture à deux pentes comprise entre 35° et 45° (caractéristiques des couvertures traditionnelles du Perche) avec couverture en ardoise, en tuile plate foncée, en bardeau ou en panneaux solaires
  • une toiture végétalisée avec une pente nécessaire à un écoulement des eaux de pluie

Les habitations à toitures mixtes, à pente et végétalisée, peuvent être envisagées. Tout autre type de toiture ne pourra être mis en œuvre que s’il existe un réel intérêt architectural ou écologique et s’il est validé par l’architecte conseil du projet d’écohameau (et par l’ASL).

Façades  :

Dans un objectif d’harmonie visuelle des constructions, il est demandé d’utiliser des teintes cohérentes avec la gamme de couleur donnée en annexe (document « les couleurs du bâti percheron ») pour les enduits extérieurs. Le bois extérieur sera préférablement laissé nu mais il pourra aussi être teinté dans des couleurs proches des enduits traditionnels.

Sécurité : Si une infrastructure présentant un danger potentiel pour les autres habitants est créée sur un terrain privé, elle devra forcément être sécurisée aux frais du propriétaire.

Clôture  : La séparation des parcelles par des clôtures est interdite devant les maisons du côté des places centrales. Des clôtures pourront être mises en place à l’arrière des maisons, dans le but de préserver des espaces intimes, d’assurer le confort visuel et esthétique, de fournir de l’ombre ou des brise-vents, et qu’elles soient réalisées en haie naturelle, en bois ou en pierre.

Leur hauteur maximale n’excèdera pas 1,20 mètre, sauf accord explicite du comité de pilotage de l’écohameau.

Il est souhaitable que les portes d’entrée principales des maisons donnent du côté des places centrales pour soutenir la convivialité de l’écohameau.

 Dans un but de sobriété et d’harmonie visuelle, l’emprise au sol d’une maison individuelle ne devra pas dépasser :

  • 130 m² pour un habitat groupé
  • 130 m² pour une maison individuelle
  • 65 m² pour une petite maison mitoyenne

Licence CC by SA https://ecohameauduplessis.fr

Les constructions sans fondations de type serre ou préau ne seront pas prises en compte dans ce calcul de l’emprise au sol maximum. Elles ne devront pas dépasser 30 m².

Les vérandas et les terrasses maçonnées présentent des fondations, elles seront donc inclues dans la calcul de l’emprise au sol.

 Toujours dans le but de sobriété et d’harmonie visuelle, la surface de plancher d’une maison individuelle ne devra pas dépasser :

  • 140 m² pour une construction avec plusieurs logements (2 ou 3 logements),
  • 140 m² pour une maison individuelle
  • 70 m² pour une petite maison mitoyenne

Terrassement : Les travaux de terrassement sont réduits au minimum nécessaire. Pour une meilleure intégration des bâtiments dans leur environnement, les surélévations du volume principal de la construction, notamment par la création d’un talus artificiel ou d’un sous-sol semi enterré sont interdits.

Plus généralement la construction doit viser à déplacer le moins de terre possible.

Site du Hameau du Plessis : https://ecohameauduplessis.fr/

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