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le 22 janvier

DOSSIER :
Écolieu du Moulin de Juptière - Juridique et fonctionnement (1)

Contrat coopératif au sein de la SAS Coopérative du Moulin de la Juptière

Le présent contrat définit les modalités de contribution au développement du projet coopératif entre la SAS (Société par Action Simplifiée) coopérative Moulin de la Juptière et chacune de ses associées personnes physiques de catégorie A, disposant à ce titre de la jouissance d’un logement destiné à sa résidence principale.

Le présent contrat est rédigé afin de garantir la pérennité de la coopérative.

Le présent contrat est conclu entre la ou les personne·s soussignée·s :

Prénom, Nom : ...
Numéro de téléphone : ...
Adresse e-mail : ...
Date et lieu de naissance : ...
Régime matrimonial : ...
ci-après dénommée ensemble la personne coopératrice

et la SAS Coopérative Moulin de la Juptière,
au capital social variable de 2100 €, immatriculée sous le numéro 911 591 964 00018 à la préfecture de Poitiers le 22/03/2022,
dont le siège social est situé à 18 chemin de la Juptière 86190 Latillé
représentée par M. J. en qualité de présidente et par l’autorisation du Conseil d’Administration en date du 09/02/2022
et ci-après dénommée la SAS Coopérative.

Titre I - Objet du contrat coopératif

Article 1.1 Le logement concerné

Habitat hexagonal de 15 m² de surface habitable, situé sur la parcelle AA 0019. Une seule pièce Toilettes sèches collectives annexées Évier et plan de travail

Article 1.2 - Date d’entrée et durée du contrat :

La date d’entrée en jouissance du logement prend effet le 1er avril 2022 pour une durée indéterminée. Il est susceptible d’être amendé par le Conseil d’Administration (CA). Le présent contrat prend fin en cas :

  • de modification de la composition du foyer (cf. article 3.4 ci-dessous),
  • de libération du logement par le départ de la personne coopératrice.
  • d’exclusion de la personne coopératrice ,
  • de décès de la personne coopératrice,
  • de liquidation de la SAS Coopérative.
  • de la perte de la qualité d’associée pour quelque cause que ce soit entraîne la cessation du présent contrat et emporte de plein droit la perte du droit de jouissance du logement. La SAS coopérative donne alors congé à la personne coopératrice selon les modalités de l’article 4.5.

La fin du présent contrat implique de fait la perte de statut d’associée de catégorie A au sein de la SAS Coopérative. Si la personne coopératrice a moins de 1000€ dans son CCA, elle perd complètement son statut d’associée. Elle peut cependant avoir un délai pour rassembler la somme nécessaire si elle souhaite conserver un statut d’associée de catégorie B.

Article 1.3 - Mensualité

Les Mensualités sont composées :

  • des Loyers d’Occupation (LO),
  • des Indemnités d’Occupation (IO)
  • de l’Épargne Mensuelle Complémentaire (EMC).

Article 1.3.1 - Loyer

Le loyer est défini en fonction des coûts d’investissement et de fonctionnement de la SAS Coopérative sans recherche de bénéfice. Il tient compte de l’investissement de la personne coopératrice dans la réalisation du projet de la SAS Coopérative. Selon les clés de répartition décidées en CA (article 2.5), le montant du loyer pour la personne coopératrice à la date de signature du présent contrat, est fixé à : 290 € Le loyer est payé mensuellement le 7 du mois par virement.

Après la sortie de chaque bilan de la SAS Coopérative, le montant du loyer peut être revu annuellement en CA en fonction de l’évolution des coûts constatés.

Article 1.3.2 – Indemnités d’Occupation

Selon la définition des charges collectives (article 2.4), la personne coopératrice règle une provision pour le fonctionnement du lieu. Cette provision sera indexée sur le revenu annuel de la personne coopératrice et fixé annuellement selon les modalités définies à l’article 2.5

A la signature du présent contrat, cette provision mensuelle est fixée à ... €. Cette provision est payée mensuellement le 8.

Restent à la charge individuelle de la personne coopératrice :

  • les obligations prévues au Titre III

Après la sortie de chaque bilan, une fois le montant des charges collectives connues, une régularisation annuelle peut être réalisée auprès de chaque personne coopératrice et le CA fixe un nouveau calcul de provision pour l’année suivante.

Article 1.3.3 - Épargne Mensuelle Complémentaire (EMC)

Le montant de l’EMC est défini dans la convention d’associés.

Article 1.4 - Visite des lieux.

Un état des lieux est établi contradictoirement par les deux parties, lors de la remise des clés à la personne coopératrice entrante.

Le logement pourra être visité, pour son entretien et le bon fonctionnement de la SAS coopérative, chaque fois que nécessaire.

Lors de la fin du contrat, un état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou par un huissier à la demande d’une des parties. Les frais d’huissier sont supportés pour moitié par les deux parties.

La remise en état de l’appartement est supervisée par la SAS coopérative aux frais de la personne coopératrice sortante.

Titre II - Engagements de la sas coopérative

Article 2.1 - Engagements de la SAS coopérative

La SAS Coopérative s’engage à :

  • accompagner la personne coopératrice dans la compréhension de l’ensemble des outils de fonctionnement de la SAS coopérative, ainsi que dans l’usage spécifique du logement et des parties collectives.
  • attribuer à la personne coopératrice la jouissance d’un logement salubre, non meublé, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation salubre, le logement et ses installations seront en bon état d’usage. La SAS coopérative fait les travaux de remise en état avant l’arrivée d’une nouvelle personne coopératrice ;
  • accompagner la personne coopératrice dans l’aménagement intérieur de son logement ;
  • entretenir les locaux individuels et collectifs en état de servir à l’usage prévu par le contrat et procéder à toutes réparations nécessaires.
  • informer la personne coopératrice quand la SAS coopérative décide de faire des travaux de réfection, par une notification de travaux. Cette notification précise la nature et les modalités d’exécution des travaux. Dans le cas où les travaux empêcheraient l’usage du logement, la SAS coopérative s’engage à aménager pour la personne coopératrice un espace d’hébergement provisoire dans d’autres parties du lieu.
  • délivrer gratuitement une quittance, sur demande.

Article 2.2 - Caractéristiques des bâtiments

Une fiche détaillée est annexée à l’État des Lieux.

Article 2.3 - Espaces Communs

La SAS coopérative met à disposition des personnes coopératrices les espaces suivants :

  • une maison collective comprenant une cuisine, un espace salon, deux salles de bains, une buanderie
  • des espaces ateliers
  • des jardins, potagers, vergers, des espaces naturels
  • des appentis, abri à matériaux, abri vélo
  • des espaces compostage
  • des parkings et voies d’accès

Sont définis par le CA les éléments suivants :

  • Le budget prévisionnel de ces espaces collectifs, pris en compte dans les indemnités d’occupation.
  • les modalités de gestion des espaces et la participation de chaque personne coopératrice à leur entretien
  • les modalités d’utilisation de ces espaces

D’autres espaces sont mis à disposition d’associations et ouverts aux personnes coopératrices selon les modalités définies en CA :

  • salle de pratique corporelle
  • espace gîte d’accueil

Article 2.4 – Charges collectives

La liste des charges collectives donnant lieu au versement de provisions par les personnes coopératrices est fixée par le CA. Cette liste comprend :

  • les dépenses d’entretien courant et les menues réparations liées à un usage courant du logement attribué en jouissance ainsi que des parties communes et équipements collectifs
  • Les charges d’eau, électricité, abonnement internet et téléphone fixe, ramonage, gaz, bois de chauffage
  • les assurances des parties collectives
  • l’assurance du logement individuel
  • La répartition des achats groupés pour les besoins des personnes coopératrices en fonction de leur utilisation
  • les impositions et taxes correspondant aux services dont la personne coopératrice profite (assainissement, ordures ménagères)

La provision pour ces charges est comprise dans les indemnités d’occupation et fait l’objet d’une régularisation annuelle une fois les coûts réels connus. (Article 1.3.2)

Article 2.5 - Clés de répartition définies en CA

Le loyer est calculé comme suit : Base fixe de 275€ + 1€/m² de logement individuel

Ce loyer comprend la jouissance des parties communes.

L’indemnité d’occupation est indexée sur le revenu de la personne coopératrice. Dans un souci d’équité et de solidarité, la personne coopératrice sera invitée à verser une part de ses revenus en guise de charges, selon le calcul suivant :

Revenu total du foyer * (un pourcentage calculé en fonction du nombre de parts au foyer, du revenu relatif de chaque part et du nombre de tranches de 100€ dans le revenu total du foyer) (cf tableaux annexés).

Il reste souple et ajusté au cas par cas. Ce mode de calcul peut être réévalué en CA.

Titre III - Engagements de la personne coopératrice

Article 3.1 Engagements de la personne coopératrice

La personne coopératrice reconnaît :

  • que la SAS coopérative ne recherche pas le profit
  • que la SAS coopérative vise à fournir à ses membres ses biens et ses services de façon équitable dans le respect des principes écologiques définis dans les statuts et le texte fondateur
  • que la SAS coopérative est un organisme où chacun dispose du même pouvoir

En conséquence, la personne coopératrice s’engage à :

  • connaître et respecter le Texte Fondateur du Collectif Juptière, le Règlement Intérieur et tous documents relatifs au fonctionnement de la SAS Coopérative
  • mettre en pratique les valeurs et intentions inscrites dans ces textes dans sa participation aux assemblées générales et à la gestion de la SAS Coopérative
  • prendre part à la vie des commissions et réaliser les tâches qu’elle s’est engagé à accomplir
  • informer quand, pour une raison de force majeure, elle n’est pas en mesure de réaliser ces-dites tâches
  • accepter d’être remise en question avec bienveillance sur ses rôles et ses engagements
  • respecter le caractère confidentiel des délibérations ainsi que des documents et de l’information qui lui sont soumis en tant que personne coopératrice
  • participer à la mutualisation des outils, des espaces et matériels qui peuvent l’être afin de réduire la consommation, l’encombrement et accroître les possibilités de chacun·e

Article 3.2 - Résidence principale

La personne coopératrice a pour obligation d’utiliser ce logement à titre de résidence principale. Elle est tenue de verser sa redevance mensuellement.

De par son implication, la personne coopératrice est présente sur le lieu de manière assidue. Les dérogations sont soumises à l’approbation du CA de la SAS Coopérative.

Lorsque la personne coopératrice s’absente de son logement, elle donne éventuellement la possibilité d’y faire dormir des visiteurs sous la responsabilité d’une référente qu’elle aura préalablement choisi parmi les autres personnes coopératrices.

Article 3.3 - Cohabitation d’une nouvelle personne majeure au sein du foyer

La personne coopératrice est responsable de l’accueil de toute personne nouvelle dans son foyer. Elle a conscience que celle-ci doit respecter les principes du Texte Fondateur et du Règlement Intérieur.

Si la présence de cette personne devenait majoritaire, il faudrait au préalable qu’elle ait achevé le processus d’inclusion

Dans le cas contraire, elle ne pourra pas habiter sur le lieu du Moulin du le Juptière. Les dérogations sont soumises à l’approbation du CA.

Article 3.4 - Modification de la composition du foyer Par modification de la composition du foyer s’entend le départ ou l’arrivée d’une personne majeure au sein du foyer, selon les principes de l’article 3.3. En cas de modification de la composition du foyer, le présent contrat devient caduque et un nouveau contrat doit être signé dans le mois suivant le départ de l’adulte ou l’agrément de la nouvelle associée.

La SAS coopérative peut alors décider d’un changement d’attribution des logements mieux adapté à la nouvelle composition des foyers, dans un esprit de cohérence et d’optimisation du bien commun

Article 3.5 - Entretien et modifications apportées au logement

La personne coopératrice s’engage à :

  • maintenir son logement en bon état. Elle prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations en bonne intelligence avec les autres personnes coopératrices (demandant des conseils techniques si besoin)
  • recueillir l’approbation de la SAS Coopérative concernant tout équipement ou modification du logement qui risquerait d’amoindrir les performances énergétiques et écologiques du bâtiment, ainsi que toute modification du terrain dans les espaces communs. Avec ou sans cette approbation, la SAS Coopérative conserve à son bénéfice toute transformation effectuée, sans que la personne coopératrice puisse réclamer une indemnisation des frais engagés
  • informer dès que possible la SAS coopérative en cas de constat d’anomalie, sinistre ou dégradation, être vigilante sur l’état du logement. La SAS Coopérative est souveraine pour qualifier un dommage, en particulier lorsque le vieillissement ou les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements, la structure ou la sécurité du bâtiment
  • accepter que son logement fermé à clé puisse être ouvert en cas d’urgence
  • permettre l’accès à son logement, aux locaux occupés et aux équipements collectifs, pour la préparation et la réalisation de travaux d’amélioration, de maintien en état, ou de conformité aux exigences de la SAS coopérative les jours définis collectivement
  • permettre la visite annuelle garantissant le bon fonctionnement du logement en vue de la révision coopérative.

Article 3.6 - Maintien d’un cadre de vie agréable

La personne coopératrice s’engage à :

  • respecter la réglementation locale en matière de feux en extérieur
  • respecter les intentions de mode de vie indiquées dans le Règlement Intérieur et le Texte Fondateur
  • s’accorder avec les autres personnes coopératrices au sujet de potentielles nuisances visuelles, sonores ou olfactives répétitives dans les bâtiments ou à l’extérieur
  • prendre en compte les limites acoustiques du bâtiment et vérifier régulièrement auprès des personnes coopératrices que les habitudes de vie de son foyer n’occasionnent pas de nuisances particulières
  • ne pas imprégner l’air intérieur, les murs, plafonds, sols ou vitres, de substances odorantes (odeur de tabac , friture, etc ..)
  • demander l’approbation de la SAS coopérative pour accueillir des animaux domestiques
  • maintenir les espaces extérieurs rangés, propres, ne pas laisser traîner les déchets
  • ne pas pratiquer de location ponctuelle de chambre (type airBNB)
  • informer systématiquement ses visiteurs des informations techniques importantes
  • prévenir ses visiteurs qu’ils peuvent être interpellés par les autres habitants sur la raison de leur présence et leur proposer d’annoncer qui ils viennent voir

Article 3.7 - Respect mutuel , soin du cadre relationnel

La personne coopératrice s’engage à :

  • incarner le Texte Fondateur
  • respecter le Règlement Intérieur
  • se comporter respectueusement à l’égard des autres personnes coopératrices et de toutes les personnes qui gravitent autour de la SAS Coopérative
  • répondre positivement aux sollicitations de résolution de conflits Le CA pourra signaler à la personne coopératrice les gênes qu’elle peut produire La personne coopératrice accepte d’être remise en question.

Article 3.8 – Assurance Multirisques Habitation

Un contrat par logement est souscrit par la SAS coopérative avec une clause désignant la personne coopératrice assurée. Dans ce cas, la personne coopératrice est exonérée du risque locatif.

Titre IV - Dispositions générales & modalités d’exécution

Art. 4.1 - Mode de notification

Toute notification ou demande pourra être faite selon les formes suivantes par ordre de préférence :

  • par voie orale avec prise de note
  • Par remise en main propre
  • Par messagerie électronique et confirmation sous 7 jours de la réception par l’autre partie
  • Par lettre avec accusé de réception par voie postale

Art. 4.2 - Informations

Du fait de sa qualité, la personne coopératrice sera tenue informée de l’évolution de la SAS Coopérative et pourra demander toutes informations et pièces justificatives sur celle-ci.

Art. 4.3 - Exécution et nullité partielle

Les occupants des lieux s’engagent à se comporter les uns envers les autres et à l’égard de la SAS coopérative loyaux, de bonne foi, dans le respect du Texte Fondateur. L’annulation de l’une des clauses de la convention n’entraîne pas l’annulation automatique des autres dispositions.

Article 4.4 - Congé donné par la personne coopératrice

Le délai de préavis applicable à ce congé est de 6 mois. La personne coopératrice est redevable du loyer et de la provision pour charges concernant tout le délai de préavis.

Ce délai de préavis prend fin si le logement se trouve occupé par une autre personne coopératrice en accord avec la SAS coopérative,

Article 4.5 - Congé donné par la SAS coopérative

En cas d’inexécution par la personne coopératrice de l’une des obligations lui incombant, la SAS coopérative peut lui donner congé après décision du CA. Le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé, indiquant le motif, est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai court à compter du jour de la réception de ce document. La personne coopératrice n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où elle a occupé réellement les lieux pendant le délai du préavis. La cessation du contrat coopératif est effective à la fin du délai de préavis ou au départ de la personne coopératrice, et entraîne la perte de la qualité de personne associée de catégorie A et de la jouissance du logement.

Art. 4.6 - Non respect des engagements de ce contrat

Le non-respect des engagements ici définis est un motif d’exclusion de la personne coopératrice. Pour celle-ci, conformément aux statuts, l’exclusion entraîne la rupture du contrat coopératif valant perte de jouissance du logement. Cela entraîne aussi la perte de la qualité de personne associée de catégorie A.

Art. 4.7 - Droit applicable et litige

La présente convention est régie par le droit français.

Les litiges devront suivre la procédure définie au règlement intérieur et à défaut devront faire l’objet d’un débat en CA, puis d’une recherche d’arbitrage préalablement à toute procédure. A défaut d’accord, les parties conviennent de prendre un tiers pour arbitrage dans leur conflit, ou l’arbitrage désigné par le tribunal compétent à la diligence d’une des parties.

Fait en deux exemplaires à Latillé, le

Pour la SAS Coopérative Mélanie Jolly, présidente

L’Associée Coopératrice ...

Ce document n’est pleinement utile qu’en synergie avec les autres documents qui décrivent la construction juridique et qui régulent ou supportent le fonctionnement de l’Écolieu de Juptière. Il vient en complément web :
 au dossier « Statut juridique des écolieux : SAS (Société par Action Simplifiée) et SCI (Société Civile Immobilière) » paru dans la revue Passerelle Éco 80
 aux autres documents accessibles par la navigation ci dessous.

Contact : Laurent, habitant de l’écolieu de Juptière


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