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Montages juridiques et combinaisons de statuts pour les habitats groupés

le 22 décembre 2013

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Montages juridiques et combinaisons de statuts pour les habitats groupés

Juridique pour les habitats groupés ou participatifs

Voici une liste de montages juridiques employés pour des habitats groupés ou habitats participatifs. Cette partie concerne des solutions atypiques ou des montages plus complexes associant plusieurs statuts : prêt viager, usufruit, prêts, Vous pouvez aussi utiliser des statuts simples mais souvent préférés par les habitats participatifs : statuts non coopératifs ou statuts coopératifs. Vous trouverez en annexe la liste des sources ayant servi à Ecoravie pour l’élaboration de cette synthèse globale sur les statuts adaptés pour l’habitat groupé.

Prêt viager ou prêt contre usufruit

Ex :le Hameau des Buis (Ardèche).

La société civile « Le Hameau des Buis » est propriétaire des lieux et se compose de 2 associés : une association (la Ferme des enfants) et une SARL (M V Finances) qui soutient des projets éthiques.

Objet : l’achat, la restauration, l’agrandissement, l’aménagement de biens immobiliers et la construction de bâtiments à venir en vue de leur utilisation sous forme d’une « école à la ferme » et de locaux d’habitation.

Particularité du montage

les habitants ne sont pas associés mais créanciers de la société. Ils consentent un prêt viager à la SC qui leur octroie en contrepartie le droit de jouissance d’un logement.

AvantagesInconvénients
— Garantie la non-spéculation.
— Système de propriété collective car les habitants n’ont pas de titre de propriété. Ils sont créanciers de la société civile propriétaire du lieu.
— Coopération et gouvernance régies par un règlement et une charte éthique signée par chaque habitant.
— Pas de réelle mixité sociale.
— Montage expérimental basé sur la bonne volonté des habitants.

Couplage association / SCI / SCOP

Ex :les Amanins (La Roche sur Grâne, Drôme)

Création d’une association pour l’élaboration du projet : la création d’un site agro-écologique.

Création d’une SCI pour l’achat des terrains et du bâti. Financement progressif des travaux à travers le compte-courant de l’associé majoritaire de la SCI. Durant cette période, l’association refacture les frais d’aménagement à la SCI.

Un acte d’apport de la quasi-totalité des parts de la SCI à l’association permet à cette dernière de devenir associée majoritaire.

Création d’une SCOP pour la gestion des activités de production.

Le financement de l’association (qui conserve la gestion de l’école) provient des adhésions, dons et loyers versés par la SCOP à la SCI.

AvantagesInconvénients
— Avantage de la SCI : perçoit des loyers sans avoir à payer d’impôt sur les sociétés (IS), à l’inverse de l’association. — Le caractère illimité de la responsabilité des sociétés civiles : frein pour des investisseurs extérieurs au projet.

Le CLIP – SARL — association d’habitants

Ex de projets : Chez Louise et Michel, Zelda (région parisienne).

Projet français expérimental qui œuvre à la création d’un réseau d’habitats groupés autogérés, sur le modèle allemand des Miethäuser Syndikat.

Le montage Clip prévoit que la propriété du bien immobilier soit portée par une SARL ayant pour objet l’acquisition et la gestion du bien. Cette société est composée de 2 associés : l’association d’habitants et la SARL Clip.

L’immeuble et le terrain sont la propriété d’une SARL à l’intérieur de laquelle sont associés habitants et "tête de réseau" (le CLIP), les habitants sont locataires de leurs logements et gèrent le lieu de façon autonome, le rôle de la "tête de réseau" est de bloquer toute opération de vente / achat spéculative, d’accompagner les habitants et à terme d’animer un réseau de solidarité entre projets (par exemple en facilitant le transfert de fonds d’un projet à l’autre lorsque les emprunts bancaire seront remboursés).

AvantagesInconvénients
— Garantit la propriété collective car le titre de propriété de l’immeuble est détenu par une SARL.
— La non spéculation est garantie par la présence du clip dans chaque projet en tant qu’associé minoritaire.
— Les loyers ne baissent pas au fur et à mesure de la diminution de la dette de la SARL. Les bénéfices sont réinvestis dans de nouveaux projets (Avantage et inconvénient).
— Problème de l’assujettissement à l’impôt sur le revenu.

Sources

- Service public de la diffusion du Droit : http://www.legifrance.gouv.fr/
- Habicoop et notamment les rencontres nationales des coopératives d’habitants de Nantes en décembre 2009 : www.habicoop.fr
- La CRESS Aquitaine, étude réalisée par Jean-François Panteix sur les SCIAPP : http://www.cressaquitaine.org/
- Site français du cohabitat : http://net4users.jimdo.com/
- Association Parasol : Participer pour un Habitat Solidaire. Site : http://www.hg-rennes.org/
- Livre « Habitat groupé » de Christian Lagrange, 2008, aux Editions Terre Vivante. Site : http://www.terredeliens.org/spip.ph...
- Guide méthodologique, juridique et financier « L’accès collectif et solidaire au foncier et au bâti » -Terre de Liens, mars 2007. Site : http://www.terredeliens.org/spip.ph...
- Hespere 21 : Habitats eco-construits et solidaires en région Parisienne au 21e siècle. Site : http://www.hespere21.org/
- L’Echo-habitant, association pour le développement de l’habitat coopératif. Site : http://www.lechohabitants.org/
- Mémoire « Habiter autrement, du squat à la coopérative d’habitants : Entre innovation et transformation sociale », Lucie Lejeune, IEP Grenoble, 2009. En liensur le blog du projet « La Salière » : http://saliere.blogspot.com/
- Terres Communes, informations complètes sur la SAS rassemblant 3 éco-lieux : Cravirola (Alpes-Maritimes), le Domaine du Bois (Hérault) et le Hameau de Suc (Ardèche). Site : http://www.cravirola.com/documents/...
- Site Internet des Amanins, à la sous-rubrique « Organisation juridique et financière » : http://www.lesamanins.com/spip.php?...


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2 messages

  • Montages juridiques et combinaisons de statuts pour les habitats groupés

    Le 31 mai, par DAvid B

    Dans la partie sur les Amanins, après vérification, l’info n’est pas juste ; il est écrit :
    "Le financement de l’association (qui conserve la gestion de l’école) provient des adhésions, dons et loyers versés à la SCOP par la SCI."

    Or c’est "loyers versés par la SCOP à la SCI" et non l’inverse.


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