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Habitat participatif
Statuts juridiques pour l'habitat groupé (2) : les cooperatives

le 22 décembre 2013

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Statuts juridiques pour l’habitat groupé (2) : les cooperatives

Ce second article développe le cas des statuts basés sur la propriété publique ou semi-publique. Il fait partie d’une série de 3 articles :
- Statuts juridiques hors coopératives pour les habitats groupés
- Statuts coopératifs
- Montages juridiques et combinaisons de statuts

Société civile coopérative de construction

Ex :La petite maison (Rennes), Courtils II (Hédé)

Permet l’acquisition du terrain, la construction et la gestion.

La SCCC dite S3C a pour objet la construction d’unimmeuble en vue de sa division en lots destinés à être vendus aux associés. Elle est plutôt utile pour la phase de construction seule. 2 options :
- Jouissance (détention de parts sociales)
- Propriété individuelle (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, retrait d’un associé ou dissolution).

Retrait d’associé

Dans ce genre de cas, on se retrouve avec un montage hybride avec une copro d’un côté et une S3C de l’autre.

Banques

Le système bancaire a beaucoup de mal à reconnaître cette forme.

Contraintes et assurances

Garantie de bon achèvement — garantie de souscription des non-souscrits.

AvantagesInconvénients
— Permet de construire à prix coûtant : jusqu’à moins 15%.
— Occupation en jouissance : propriété collective et agrément obligatoire pour la cession de parts sociales.
— Possibilité d’inclure les ménages modestes éligibles à l’accession sociale à la propriété.
— Propriété collective non garantie car les associés peuvent se retirer et obtenir la propriété individuelle ou la société peut être dissoute et devenir une simple copropriété.
— On ne peut pas exclure la spéculation (sauf convention de contrôle des reventes concernant l’accession sociale à la propriété, max 15 ans).

Spéculation

Dans des cas où les collectivités locales interviennent par des mesures ciblées pour favoriser l’accession à la propriété de certains de leurs administrés moins favorisés, des clauses particulières dites « anti-spéculatives » peuvent être insérées dans les actes de vente dès l’instant où leur légitimité est incontestable.

Mixité sociale

Certains dispositifs d’accession sociale à la propriété, tel que le Pass foncier, ne permettent pas une grande mixité sociale. En effet, l’utilisation du Pass foncier oblige des conditions de ressources plafonnées pour tous les acquéreurs. Les ménages au–dessus des plafonds retenus pour le Pass foncier ne pourront pas accéder aux logements construits par la S3C.

La SCIC : société coopérative d’intérêt collectif

Ex :Toit par toi (Poitiers)

Organisme à but non lucratif. 2 types de sociétés commerciales sont possibles : Scic SARL ou SA. Une SCIC SARL doit comprendre au moins 3 associés et au plus 100, une Scic SA doit comprendre au moins 7 actionnaires (pas de maximum).Le capital est variable. Pour une SARL : le montant du capital est librement fixé par les associés en fonction de la taille, de l’activité, et des besoins en capitaux de la société. Pour une SA : il ne peut être inférieur à 18 500 euros.

Ce statut date de 2001. De forme privée et d’intérêtpublic, la SCIC est une nouvelle forme d’entreprise coopérative qui regroupe différents partenaires qui veulent agir ensemble dans un même projet de développement local et territorial. Le multisociétariat permet d’associer et de prendre en compte les intérêts de plusieurs catégories différentes de coopérateurs (salariés, usagers, bénévoles, financeurs,…).

La Scic a pour objet la production ou la fourniturede biens et de services d’intérêt collectif qui présentent un caractère d’utilité sociale (cet intérêt collectif est validé par la préfecture du département du siège social lors de la délivrancede l’agrément initial, puis de chaque renouvellement). Les associés peuvent être répartis en collèges, chaque collège disposant d’un nombre de voix défini librement dans les statuts, dans les limites de 10% min. et 50% max. des voix.

57,5% min. des excédents net annuels sont affectés àdes réserves impartageables (pour investissement et fonds de roulement). En cas de liquidation, le bonus ne peut être partagé entre les associés et sera dévolu à d’autres coopératives.

Toute association, coopérative ou société de droit public ou privé, a la possibilité de se transformer en Scic sans qu’il y ait création de personne morale nouvelle.

Pour devenir associé, il faut souscrire au moins unepart sociale dans la coopérative. Le montant d’une part est fixé par les statuts de la Scic (min légal 15,24€).

Principe de « libre entrée et sortie ». Chaque associé peut décider à tout moment de quitter la Scic et récupère alors le capital apporté à la coopérative.

AvantagesInconvénients
— Ce statut est très intéressant dans le cadre d’un montage en partenariat qui intégrerait tous les acteurs, notamment les collectivités locales.
— En contrepartie de l’apport en capital (souscription de parts), la Scic pourra verser des intérêts annuels, selon le taux moyen fixé par le ministère des Finances (3,97% début 2009).
— Lié à un agrément préfectoral renouvelable tous les 5 ans et il est de fait plus lourd à monter que les précédents.

La coopérative d’habitants

Ex :Village Vertical (Lyon), Confluence (Lyon), Hespere 21 (région parisienne), L’Echo habitant (Ile et Vilaine), H’nord (Bordeaux).

Principes de base
- Une personne = une voix, quel que soit le nombre de parts sociales détenu.
- Double qualité du coopérateur : propriétaire de parts sociales et locataire de son appartement.
- Propriété collective du bien immobilier : le coopérateur ne paie pas au-delà du coût du projet.
- Déconnexion entre la valeur du bien et la valeur des parts, non spéculation.

Le capital initial

Il est composé des premières partssociales qu’achète chaque coopérateur, habitant ou non habitant.

Dans le droit français, on est obligé de conjuguer la coopérative avec une autre forme de société. Habicoop a fait le choix du montage sur la base de la SARL et a rédigé des statutstype portant création d’une Société Coopérative à Responsabilité Limitée à capital variable.

Beaucoup de choses encore ne fonctionnent pas dans la mise en œuvre des CH, bien que légalement, il soit possible aujourd’hui de déposer des statuts de coopératives.

AvantagesInconvénients
— L’objectif est de garantir la nonspéculation, des aménagements législatifs sont nécessaire pour y parvenir (cf. amendements proposés par Habicoop).
— Statut encore non reconnu dans la législation française.

Succession

L’héritier doit obtenir un agrément pour intégrer la coopérative. S’il ne souhaite pas devenir coopérateur ou si la coopérative lui refuse l’agrément, les parts lui sont alors remboursées.

Liquidation de la coopérative

Dans ce cas, le bâtiment est alors revendu sur le marché. Une fois les parts sociales remboursées aux coopérateurs et les dettes épurées, l’argent qui reste, appelé boni de liquidation, ne peut être distribuée entre les coopérateurs. Il doit être reversé à un organisme d’intérêt général ou à une autre coopérative. Ainsi, les coopérateurs n’ont pas d’intérêt financier à revendre le bien immobilier, ce qui est gage de stabilité.

En revanche, le prix de revente des parts sociales est libre (risque de spéculation).

Fiscalité

Toutes les coopératives sont soumises à l’Impôt sur les Sociétés. Habicoop demande l’exonération d’IS pour les CH – ainsi que l’exonération d’Impôt sur le Revenu (en cas de plus-value lors de la revente des parts sociales par un coopérateur sortant).

Coopérative de construction et de gestion

Ex :Villages et Quartiers Solidaires (Grenoble)

Conditions préalables Il faut être éligible au pass foncier (être primo-accédant, disposer de ressources inférieures aux plafonds Prêt Social de Location Accesion, bénéficier d’une subvention d’une collectivité territoriale ouvrant droit au Prêt à Taux Zéro).

Une fois la construction achevée, les coopérateurs paient un loyer à la coopérative jusqu’au remboursement de la dette contractée, après quoi ils n’ont plus que le paiement des frais généraux et d’entretien à verser. La revente d’un logement — soit des parts sociales payées à la coopérative — est strictement encadrée, la valeur du bien s’incrémente uniquement de la valeur de l’inflation. Le terrain appartient au territoire d’accueil, il est généralement concédé sous forme de bail à construction d’une cinquantaine d’années. Les logements font donc partie du parc social pendant toute la durée du bail à construction. À son expiration, les élus du territoire concerné déterminent si les logements doivent rester dans le domaine public ou passer en pleine propriété privée. En cas de difficulté financière de la coopérative, ou d’incapacité d’un ménage à payer son loyer, un bailleur social rachète le logement. L’habitant est donc un locataire sur une période limitée et pourrait devenir un propriétaire.

AvantagesInconvénients
— Il s’agit d’une propriété progressive et semi publique, qui apporte des garanties contre la spéculation immobilière.
— Maîtrise d’ouvrage partagée entre l’association (VQS) et le territoire d’accueil.
— Maîtrise d’ouvrage partagée entre l’association (VQS) et le territoire d’accueil.
— Les autopromoteurs prennent en charge la conception.
— La collectivité peut céder le terrain au terme du bail à construction, ce qui laisse place à la propriété privée.
— La part d’autoconstruction reste faible (60 heures sur le chantier).

Qu’est ce qu’un bail à construction ?

Un bail à construction est une concession foncière avec une option possible d’achat. La durée de ces baux est comprise entre 18 et 99 ans. Durant la phase de location, le loyer peut être proche de zéro ou couvrir les intérêts, ce qui permet d’acheter plus tard un capital constant. Mais il est également possible de choisir la non propriété du terrain et d’en bénéficier pendant 99 ans, ce qui réduit d’autant les charges mensuelles. Dans tous les cas, le bail à construction est un outil anti spéculation au bénéfice du territoire. En cas de décès, les ayants droit héritent du bail aux mêmes conditions.

Suite et fin de l’article sur les statuts juridiques pour l’habitat groupé

Sources

- L’étude de Ecoravie sur les divers statuts
- Autres sources


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