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Statuts juridiques hors coopératives pour les habitats groupés

le 22 décembre 2013

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Statuts juridiques hors coopératives pour les habitats groupés

Statuts utilisés pour des habitats groupés / participatifs

Voici une liste de statuts juridiques employés pour des habitats groupés ou habitats participatifs. Cette première partie concerne les statuts non - coopératifs : copropriété, SCI (Société Civile Immobilière), SAS (Société par Action Simplifiée), etc. Ces statuts peuvent être aménagés pour répondre plus ou moins à certains principes coopératifs, mais ils restent fondamentalement basés sur la notion de propriété individuelle. Voyez aussi les statuts coopératifs et d’autres montages jurdiques pour l’habitat participatif.

L’Association Loi 1901

La majorité des projets d’Habitat Groupé s’appuie sur ce statut comme point de départ pour agir en tant que personne morale. C’est en effet une structure facile à mettre en oeuvre, légère et très adaptée pour accompagner les activités quotidiennes non lucratives d’un groupe.

Objet : Activité sans but lucratif.

Quelles acquisitions ? Seulement les biens immobiliers indispensables à son objet ou à son fonctionnement.

Toute personne peut effectuer des apports avec droit de reprise.

AvantagesInconvénients
— Avant l’achat du terrain : Possibilité de faire des actes de réservation.

— Les démarches sont peu complexes et les statuts peu contraignants.

— Elle n’inspire pas confiance aux banques, même solidaires.

Le contrat d’apport associatif

Il est signé entre chaque apporteur (membre de l’association) et l’association. Il faut que l’objet de l’association stipule qu’elle peut engager les 1ers frais destinés à êtreremboursés. Il permet à chaque adhérent actuel et nouveau d’apporter les fonds nécessaires au préfinancement du projet (études juridiques et architecturales afférentes à sa réalisation par exemple) tout en lui garantissant d’être remboursé ensuite par la structure créée pour porter l’opération immobilière.

Attention : il n’est pas souhaitable que l’achat du terrain soit fait par l’association.

1ère partie : statuts basés sur la propriété individuelle

La copropriété

Ex de projets : le Gille Pesset (Rennes), La Salière (Grenoble), Ecolline (Vosges), Measolle (Ardèche), les Rieux (Nyons)

Objet : Gestion en commun d’un bien.

Dans une copropriété chacun est propriétaire d’une partie du bien et peut à loisir l’habiter, le louer, il doit respecter les règles et les charges s’appliquant aux parties communes. L’ensemble de ces règlements fait l’objet d’un acte notarié (acte sous seing privé). Le bâtiment est divisé en « lots » de copropriété, chaque lot étant composé d’une partie privative et d’une quotepart de parties communes (appelés quantièmes) qui déterminent les frais et charges de copropriété.

Une assemblée générale convoquée au moins une fois par an.

AvantagesInconvénients
— Peu coûteux et simple.
— Permet de bien distinguer les parties privées des parties communes.
— N’empêche pas la spéculation.
— Seuls les locaux à usage d’habitation et achevés depuis plus de 2 ans sont concernés par le taux de TVA réduit. Un immeuble neuf ne pourra donc pas bénéficier du taux de TVA à 5,5%.

Écarts de capital des ménages

Pour faire face à ce problème, les habitants de la Salière ont créé, après de multiples discussions, une clé de répartition prévoyant temporairement un partage des richesses. Ainsi les frais de construction des locaux communs sont répartis non pas au millième de la taille des lots, mais en fonction des richesses de chacun. Concrètement, la famille la plus aisée paye 30% du coût de construction des locaux communs, la moins aisée 10%, et les autres 20%. Un calcul annuel sera effectué pour décider du partage des charges courantes concernant ces espaces collectifs.

Spéculation

Pour l’éviter, les habitants ont signé une clause chez le notaire, un acte privé sous seing, qui prévoit notamment de ne pas revendre plus cher.

Syndic

Il est obligatoire sauf si tous les propriétaires s’accordent pour s’en passer (permet d’économiser des frais d’honoraires).

Réunions

Il est conseillé, afin d’assurer un meilleur fonctionnement de la communauté, de convenir de réunions mensuelles en plus de l’AG annuelle.

Indivision

Ex :La Salière (Grenoble) avant de se constituer en copropriété.

Objet : achat en commun/tout bien immobilier.

Un bien est dit indivis lorsqu’il appartient à un ensemble de personnes, sans que l’on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu’elles puissent en vendre leurs parts sans l’accord des autres.

Toutes les décisions sont prises à l’unanimité.

Départ d’un indivisaire

Pour revendre la part à un nouvel occupant, les indivisaires ont un droit de préemption.

AvantagesInconvénients
— Statut intéressant lors de la phase de construction et de financement.

La société civile immobilière

Statut classique pour gérer une opération immobilière. Le recours à une SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes. Objet principal : l’acquisition de bâtiments tels que maisons d’habitations, locaux professionnels, sièges d’exploitation. Elle peut aussi acheter des terrains, agricoles ou non. Elle n’est pas limitée en surface.

Composée min. de 2 associés (personnes physiques ou morales). Pas de capital min. Les apports au capital peuvent se faireen numéraire ou en nature.

Le gérant est une personne physique ou morale.

Cession de parts

c’est à l’associé qui désire vendre ses parts de trouver le repreneur. La SCI peut, grâce à la clause d’agrément, refuser cet associé nouveau qui lui est proposé. Toute cession à titre onéreux ne peut avoir lieu qu’avec l’agrément à l’unanimité desassociés.

AvantagesInconvénients
— La SCI peut fixer les loyers librement.

— Peut faciliter la transmission du bien.

— Pas de nombre maximum d’associés mais plus ils sont nombreux, plus la gestion courante de la SCI se complique.

— Le prix de la part : la fixation est libre, elle peut générer une plus-value ou en moinsvalue.

— Chaque associé a une responsabilité financière illimitée.

— Interdiction légale de lancer un appel public à la souscription pour l’acquisition du foncier.

Répartition des voix

Si elle se fait en général en fonction du principe 1 part=1 voix, il est possible de ne pas ysouscrire et de préciser dans les statuts qu’1 personne=1 voix, ou encore 1 foyer=1 voix.

Cession

Les statuts peuvent permettre la cession libre entre associés, conjoints, descendants ou ascendants.

La société civile immobilière de location

Une SCI de location est basée sur le principe de propriété partagée de l’ensemble des espaces incluant la propriété individuelle d’un certain nombre de parts sociales, mais sans propriété personnelle de l’habitat occupé par chaque participant (famille, couple ou individu) : l’habitation de chacun, comme le reste des espaces appartient juridiquement à la SCIL donc indistinctement à tous les associés la constituant.

Une fois la propriété acquise, chaque habitant verse, en échange de l’occupation de son logement, un loyer qui permettra d’assurer le remboursement du prêt souscrit. Si des activités créatrices de ressources pour la société sont prévues, elles pourront alors permettre de diminuer la somme remboursée par chacun.

Cette formule conserve une certaine souplesse dans la mesure où elle laisse libre celui qui le souhaiterait de pouvoir se retirer du projet en trouvant un remplaçant : celui-ci devra, pour se substituer au partant, verser la somme nécessaire au rachat de ses parts sociales. En cas de défaillance dans le remboursement du prêt, s’il y a 20 associés, par exemple, chacun est responsable à hauteur de 5% (=1/20).

Nécessite un grand travail préalableen termes de recherche de consensus au plan des idées (et idéaux) et de cohésion de groupe.

AvantagesInconvénients
— Permet l’acquisition d’une propriété grâce à la mise en commun de petits capitaux de la part de chaque participant, constituant ensemble l’apport personnel suffisant (20%) demandé par la banque.

— Tout individu, quels que soient ses moyens, doit pouvoir participer à titre égal à un projet de SCIL.

— Prise de risque limitée relativement à l’apport initial.

Apport initial

Si certains ne disposent pas de l’apport initial nécessaire pour s’engager, il est possible à d’autres associés qui le pourraient de constituer une « caisse » interne (un « compte courant d’associés » en termes de SCI) pour prêter cette somme, charge alors à ceux qui empruntent de rembourser cette somme progressivement par le fruit de leur travail, mais en étant dès le départ eux-mêmes, et à parts égales, aussi propriétaires que les autres de l’ensemble.

La société civile immobilière d’attribution

Ex :Eco-logis(Strasbourg), Courtils II (Hédé)

Elle a pour objet la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier en vue de son attribution par fractions divises aux associés, en pleine propriété ou en jouissance, sa gestion, la location pour le compte d’un ou plusieurs membres de tout ou partie du bien.

La SCIA a l’obligation de recourir à un contrat de promotion immobilière dans le cas où la société ne réalise pas elle-même laconstruction mais en confie le soin à un tiers. La société peut égalementconfier les opérations de promotion immobilière à son représentant légal oustatutaire, à la condition que ces opérations aient été définies au préalable par un écrit. Contrairement à une SCI classique, la SCIA n’a pas pour objet la commercialisation de l’immeuble mais sa répartition en lots entre les associés.

Attribution

On ne peut pas attribuer en jouissance quand un bailleur est associé au projet.

Société qui n’a pas vocation à perdurer. Elle laisse place en général à une copro classique.

AvantagesInconvénients
— Occupation en jouissance : propriété collective et agrément obligatoire pour la cession des parts sociales.

— Le capital de la société peut être modifié sans qu’il y ait besoin de formalités, tout comme le nombre d’associés.

— Forme juridique connue des établissements bancaires : obtention d’un emprunt facilitée.

— Propriété collective non garantie car les associés peuvent se retirer et obtenir la propriété individuelle ou la société peut être dissoute et devenir une simple copropriété.

— On ne peut pas exclure la spéculation car chaque associé est libre de réaliser des plus-values. De plus, un associé peut louer son logement et fixer le loyer librement.

— Le règlement de jouissance présente un contenu très proche de celui du règlement de copropriété qu’il a souvent vocation à devenir. La loi impose d’ailleurs qu’il soit établi en conformité avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 réglant le statut de la copropriété.

— L’achat du terrain emporte l’application de la TVAà 20,6% contre 4,89% pour un particulier.

— Responsabilité illimitée des associés.

Gestion collective

Possibilité de gestion collective de l’immeuble par le biais du règlement de jouissance et d’une association des habitants.

Cas d’Eco-logis

- Ils ne sont pas passés par un contrat de promotion immobilière.

- Sur la question de la responsabilité illimitée : tous les associés sont co-gérants et portent la responsabilité pénale et financière (signé devant notaire).

- Ils vont certainement passer à une copro.

- Ils ne sont pas obligés de dissoudre la SCIA, qui peut toujours être renouvelée au bout de 20 ans.

- Selon un témoin : Il est plus lourd d’être syndic d’une copro que de rester en SCIA.

La société civile immobilière d’accession progressive a la propriété

Ex :AERA à Toulouse.

La SCIAPP est une forme de société civile immobilière particulière, créée par un organisme HLM. 

Attention

Les décrets d’application ont été publiés en janvier 2009. Ce statut est donc dit opérationnel mais « non éprouvé ».

Objet : Détention, gestion et entretien d’un immeubleayant fait l’objet d’un apport en nature à la SCIAPP, en vue de sa division en fractions destiné à être louées et progressivement attribuées en propriété aux associés.

Accession progressive à la propriété : le locataire-accédant paye un loyer HLM à la SCIAPP pendant toute la durée de l’accession — possibilité d’acheter des parts acquisitives (durée min d’accession=10ans).

Quand un locataire accède à la propriété : naissance d’une copropriété. L’acquisition des parts : doit être proposée annuellement par l’opérateur HLM, les locataires ne sont pas obligés d’y souscrire chaque année.

Ce montage est à exclure d’office s’il y a des personnes au dessus des plafonds PLS dans le projet.

AvantagesInconvénients
— Accession progressive donc pas besoin d’apport initial.
— Accession souple car pas d’obligation de versement.
— Sécurisation HLM qui permet de choisir le moment opportun pour devenir complètement propriétaire, mais qui permet également de renoncer à l’acquisition tout en conservant son logement en tant que locataire. Mécanisme réversible en cas d’accident financier dans le parcours d’accession.
— Propriété collective tant que la société n’est pas dissoute.
— Possibilité de créer un projet participatif en partenariat avec le bailleur HLM. 
— Cession des parts à leur valeur nominale non indexée.
— Propriété collective non garantie car les associés peuvent se retirer et obtenir la propriété individuelle ou la société peut être dissoute et devenir une simple copropriété.
— Rôle central de l’organisme HLM dans la gestion de l’immeuble.
— Attribution des logements selon les règles liées aux choix du programme de financement HLM
— Délai incompressible de 10 ans pour l’accession (ce qui pose problème en particulier pour les personnes âgées).
— Montage surtout intéressant pour la tranche supérieure PLUS.
— Représentation des associés proportionnelle aux parts détenues.

Public ciblé

L’accession proposée par la SCIAPP est surtout intéressante pour les ménages qui se situent dans la tranche supérieure du programme PLUS. Les personnes ayant de plus faibles revenus ne pourraient pas fournir un effort financier suffisant et leur accession s’étalerait sur 30 ans ou plus. De même que pour les foyers se situant dans la tranche de revenus retenus pour le PLS, l’acquisition en SCIAPP n’est pas intéressante financièrement.

Choix des ménages éligibles par l’organisme HLM

il semble qu’il ait été possible de mettre en place une cooptation des nouveaux habitants par le biais d’une négociation avec réservataires et l’organisme HLM pour que ces derniers renoncent aux règles d’attribution et de réservation en vigueur.

La SAS

Ex : Terres communes, qui regroupe 3 fermes — Cravirola (AlpesMaritimes), le Domaine du Bois (Hérault) et le Hameau de Suc (Ardèche).

La Société par Action Simplifiée est une société de capital.

Toute personne physique ou morale (par exemple association, syndicat...) peut être sociétaire d’une SAS. Il n’ya pas de nombre minimum d’associés.

Le capital est d’au moins 37.000€. Au moment de la création, il doit être libéré (c’est-à-dire versé au compte de la société) de moitié, le reste devant l’être dans un délai de cinq ans.

AvantagesInconvénients
— Peut être une alternative intéressante pour la constitution de la propriété collective. Notamment pour tous ceux qui veulent faire appel à un soutien extérieur pour la réalisation de leur projet mais qui comptent également avoir recours à un emprunt à un moment ou à un autre de leur activité.
— Grande liberté contractuelle accordée à la SAS, ce qui la rend particulièrement intéressante pour la structuration de la propriété collective. La SAS est en effet la seule société dans laquelle les associés ont la possibilité d’organiser librement leur fonctionnement interne.
— Lourdeur de la gestion d’une SAS et coûts élevés de fonctionnement. Les sociétaires ont l’obligation de nommer un commissaire aux comptes, ce qui implique un coût annuel de 2000 à 4000€. De plus, la société est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS, 30% des bénéfices).
— Moins intéressante pour des projets de petite envergure.

Appel à l’épargne

La SAS (comme la quasi-totalité des sociétés en dehors des SA) est interdite de faire appel public à l’épargne. Légalement, on peut alors faire sa publicité seulement dans un cercle restreint de famille, d’amis ou de collègues de travail. On considère, que normalement le nombre de sociétaires ne devrait pas dépasser la centaine. Il existe toutefois des sociétés n’ayant pas le droit de faire appel public à l’épargne regroupant plus de mille associés sans que cela ait été réprimé.

Protection de l’esprit de la création

Les statuts d’une SAS peuvent contenir un grand nombre de clauses spéciales destinées à protéger l’esprit dans lequel elle a été créée. On peut par exemple exclure la vente des actions ou la soumettre à un agrément du nouvel actionnaire, convenir d’une clause d’égalité de capital ou encore d’exclusion en cas de refus de voter une décision vitale pour la société, etc.

Les statuts peuvent également prévoir en cas de conflit un arbitrage par un organisme, une association ou une personne librement choisie.

Suite de l’article sur les statuts juridiques pour l’habitat groupé

Sources

- L’étude de Ecoravie sur les divers statuts
- Autres sources


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