Quels statuts choisir pour un éco-habitat groupé ou un écovillage ?

Comprendre et explorer les arcanes du juridique demande de longues heures...

Statuts types et cadre juridique

Pour commencer, découvrir divers statuts types.

Les statuts types ne sont pas idéaux, loin s’en faut, mais ils évoquent les points cruciaux et c’est bien de les comprendre en détail, ainsi que l’enjeu des différents articles.

Ensuite c’est bien de découvrir le cadre législatif de ces statuts types : chaque type de structure juridique a des contraintes et des possibilités, des souplesses et des raideurs...qu’il est possible d’utiliser pour sculpter des statuts adaptés à votre projet, et notamment pour en protéger les valeurs fondamentales.

Que voulons nous vraiment pour notre écovillage ou habitat groupé ?

A partir de la compréhension des statuts types et des divers enjeux qu’il y a derrière chacun des articles, il est possible de se poser la question de "ce que vous voulez vraiment" et "ce qui est important".

Chaque groupe écovillage ou habitat groupé a des priorités différentes (entre la sécurité du capital, le partage des ressources, la répartition du pouvoir, la gestion des arrivées, des départs, des imprévus, des successions, ...)

Ce que vous voulez est probablement très différent de ce qu’il y a dans les statuts types.

Donc il faut voir dans quelle mesure vous pouvez les adapter : ce qui est permis par la loi, et déterminer à ce moment quelle structure juridique va le mieux avec votre projet.

Souvent, c’est une combinaison de différentes structures juridiques qui sera retenue, chacune étant plus adaptée pour certains aspects de l’écovillage ou habitat groupé : pour le foncier, pour les manifestations culturelles, pour la gestion des partie commune, pour les activités économiques de certains membres...

L’association RELIER et Terre de Lien éditent des documents sur le sujet des statuts pour l’installation rurale. Ca peut être bien pour débuter, c’est bien large pour une activité agricole ou artisanale, mais ça ne fait qu’effleurer le sujet du foncier.

Quelques statuts : SCI, association, SCOP, SCIC, SAS...

SCI et déclinaisons

La SCI est l’outil le mieux connu des notaires pour l’achat donc probablement le plus simple à mettre en oeuvre. Il est parcontre très encadré et ne permet pas toutes les libertés. (parmis les n° les plus récents, Passerelle Eco n°26 détaille ces problématiques autour de la SCI du Moulin de Busseix).

Consultez également notre dossier "SCI et écovillages avec notamment la présentation de l’une de ses déclinaisons : la SCIL (SCI de location). Il y a d’autres déclinaisons de la SCI : la SCI par attribution notamment, qui par certains aspects se rapproche de la copropriété.

Attention : quand bien même la SCI est une solution commune, tous les notaires ou avocats ne sont pas de bon conseil lors de la mise en place d’une SCI, car leur expérience est rarement motivée par les mêmes valeurs que celles des porteurs de projet d’écolieux, écovillages ou habitats groupés... Il faut bien comprendre dans leur détail et dans leur ensemble, et dans leurs conséquences, les statuts proposés.

Association

L’association est la plus légère et facile à mettre en place. Elle permet tout, et on peut la sculpter hors de toute convention ! statuts des associations

Mais elle manque de respectabilité (trop facile !), est rèputée (à tort ?) comme étant précaire (un préjugé des banquiers !). De ce fait, seuls les projets les plus engagés politiquement y ont recours comme structure principale.
Par exemple : La Vieille Valette ou Baluet pour une partie.

Cependant, l’association est la structure la plus proche des valeurs alternatives, et de nombreux écovillages y ont recours pour gérer la vie interne du lieu et les rapports entre les membres. Ce faisant, ils dissocient d’une part la gestion du capital et du foncier, et d’autre part la gestion des usages et du quotidien des habitants et usagers.

Pour cela, l’association est parfois sociétaire, unique ou principale, de la structure propriétaire du foncier, ou parfois elle est est simplement locataire,unique ou principale, de cette structure. Mais il peut y avoir plusieurs associations, et d’autres combinaisons sont possibles encore.

SCOP, GAEC, SCIC et SAS

La SCOP, le GAEC, la SCIC et la SAS sont des structures conçues pour gérer une activité économique et non pour gérer la propriété.

Des SCIC et SAS sont cependant utilisées pour gérer la propriété de certaines écoprojets.

La SCIC, réservée aux projets relevant de l’économie solidaire, présente la particularité d’inviter des partenaires institutionnels locaux dans le capital : maries, communauté de communes, ... Elle est de ce fait longue à mettre en place administrativement, mais manifeste la reconnaissance locale de l’intérêt du projet, ce qui facilite parfois certaines démarches administratives (permis de construire, emplois "aidés" ou "aidants"...). C’est la revue Passerelle Eco n°9 qui a présenté les SCIC peu après leur invention par le législateur

Passerelle Eco n°27 détaille le cas d’une SAS, qui utilise la liberté la plus libérale que confère la loi à cette structure, pour défendre une éthique exigeante au service de l’agriculture paysanne et de la lutte contre la spéculation.

Enfin, le GAEC (groupement agricole d’exploitation) permet de gérer à plusieurs une activité agricole.

GFA et GFR

Les GFA (Groupement Foncier Agricole) permettent de gérer la propriété collective bâtie ou non bâtie d’un bien à usage agricole. Ils sont très étroitement associés aux paysans qui en exploitent les terres, ce qui peut être un obstacle dans un projet global. Un autre inconvénient des GFA est la difficulté à y faire entrer des personnes morales (association, entreprise, SCI ou autre).

Le plus connu des GFA est surement le GFA du Larzac, qui a été créé pour sauver Les terres du Larzac de l’extension du camp militaire. Ce sont aussi des GFA qui permettent à des fermes basques de préserver des paysans sur leur terre, ou d’y amener de nouveaux paysans. cf, sur notre ancien site, l’article dans Passerelle Eco n°2

Les GFR (Groupement Foncier Rural) font de même lorsqu’il y a aussi des parcelles forestières.

Fondations

Les fondations sont aussi possible, pour autant que le volume des capitaux soit de l’importance énorme nécessaire pour en monter une.

Certains projets ont évoqué la possibilité d’utiliser les statuts de fondations canadiennes ou suisse pour monter leur projet, mais cela ne s’est encore jamais concrétisé à ma connaissance.

Copropriété

La plus classique des solutions pour partager un immeuble en appartements, et la moins ’partageuse’ des solutions ...

Pour conclure

Pour un lieu de vie dont le foncier est détenu de manière collective, la question des statuts juridiques est une question critique. Il en va la durabilité de l’expérience et son épanouissement.

Des bons statuts permettront l’épanouissement du projet et de ses membres, alors que des mauvais statuts risqueront d’induire des dérives en dehors des objectifs recherchés, et, surtout, des conflits.

Enfin, il est souhaitable que les statuts soient rédigés dans une langue claire et concise. Si ce n’est dans leur texte central, pour lequel des termes de langue notariale seront probablement exigés, ce peut être dans une notice excplicative annexe. Cette notice expliquera de manière compréhensible à tous l’esprit des textes. Elle n’aura pas valeur de loi mais en illuminera la signification.