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Les Organismes Fonciers Solidaires (OFS) :

le 3 février 2020

Les Organismes Fonciers Solidaires (OFS)

Les OFS ont été créé par la loi ALUR en 2014. Complété par des ordonnances et, récemment, par la loi ELAN, ce dispositif sépare la propriété du terrain de la propriété des logements. Ses objectifs sont multiples :
 Diminuer le prix initial de logement qui seront plus abordables pour un plus grand nombre de foyers.
 Empêcher la spéculation immobilière et pérenniser des subventions accordées

Concrètement, comment ça fonctionne ?

L’OFS prend en charge l’acquisition du terrain et son aménagement. Ensuite, il signe un Bail Réel Solidaire (BRS) avec ceux qui vont devenir propriétaires dans le projet. Aux prix des logements s’applique un taux de TVA réduit. En revanche, les revenus des foyers ne doivent pas dépasser un certain plafond (PSLA). Il s’agit donc un dispositif d’accession sociale [à la propriété].

Une fois devenus propriétaires, les occupant payent à l’OFS une redevance pour le terrain. Avec cette recette, l’OFS rembourse un crédit de très longue durée qu’il a souscrit au moment de l’achat du terrain. En cas de revente, les propriétaires respectent un certain indice de plus-value et ils ne peuvent que vendre à un foyer qui respecte à son tour les plafonds des revenus de l’accession sociale. Les communes qui le souhaitent, peuvent accorder une exonération de 30% des taxes foncières.

En quoi un OFS peut être une solution intéressante pour l’habitat participatif ?

Le principe non-spécultaif des Organismes Fonciers Solidaires est en résonance avec des valeurs portées par la grande majorité des groupes. D’autre part, la baisse substantielle des prix du logement ouvre les projets au plus grand nombre.

Le groupe peut également dégager des moyens financiers pour l’investissement dans des solutions performantes. Il vaut mieux investir en peu plus au début pour économiser des dépenses pendant toute la durée de vie du bâtiment.

Dans certaines situations, et notamment en zone rurale ou périurbaine, la mise en œuvre d’un OFS peut s’avérer déterminante pour la réussite du projet. Dans ces contextes, les projets se trouvent en compétition directe avec le pavillon des lotissements. Pauvre en vie sociale et qualité environnementale, cette option reste souvent la plus abordable pour les foyers à la recherche d’un logement familial.

Souvent, les groupes souhaitent éviter la parcelle et les constructions individuelles qui stimulent les comportements de protection individuelle, destructeurs de l’esprit de partage. Mais si on se tourne vers la construction collective et notamment en partenariat avec un opérateur, de nombreuses charges supplémentaires pèsent sur les coûts de revient. L’intervention d’un Organisme Foncier Solidaire peut ici diminuer les prix des logements de 15 à 20% et les rendre à nouveau « compétitif » par rapport au marché de la maison individuelle. Après reste à intégrer la dépense de la redevance mensuelle pour le foyer, mais nous pouvons espérer que les économies au quotidien par les services de voisinage, la mutualisation des équipements et liées aux bâtiments très économes pourront compenser cette nouvelle dépense. Ce sera à calculer un jour.

Les OFS sont encore très rares en France.

Il n’en existe que 8 ou 9 aujourd’hui (mars 2019). Hab-Fab a le privilège de travailler sur deux projets qui pourront mettre en œuvre ce dispositif. L’un, la Hutte Finale à Toulouse réalisé en partenariat avec Les Chalets est en zone urbaine, le deuxième, Ô Jardin Labastide à Couffouleux développé avec le COL dans un quartier pavillonnaire est dans le Tarn. Restez connectés, nous vous tenons au courant de l’évolution de ces projets.

par HabFab

Liens
 Les OFS sur le site des HLM
 La Hutte Finale
 Le groupe des Chalets
 O Jardins de la Bastide
 Le Col

Les principes de la dissociation foncier/bâti avec le bail réel (...)
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