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Projet Bougneroques / Gramont - Tarn et Garonne : Présentation du projet de Bougneroques dans le Tarn et Garonne. Notre volonté est de développer un habitat colectif et agricole. Qui veut nous rejoindre ?

le 23 novembre 2012

Projet Bougneroques / Gramont - Tarn et Garonne

recherche de partenaires

Depuis plusieurs mois, nous souhaitons développer un projet d’habitat collectif et agricole en permaculture dans la région du Gers. Nous cherchons parallèlement des partenaires et un terrain.

Nous avons repéré des propositions de vente dans tout le sud et le centre de la France, sur différents sites web (Safer, agences immobilières locales, recherches internet, alerte google, Terre de liens,…), effectué une sélection et visité quelques terrains en avril 2012.

Cet été, nous avons découvert un terrain agricole et une maison, « Bougneroques », situés à Gramont dans le Tarn et Garonne. Le lieu est magnifique et le potentiel, intéressant : 14 ha de bois, de prairies, de champs, deux sources, un puits (description et photos ci-dessous), une bâtisse de plus de 500 ans, saine, à rénover complètement. Nous avons signé une promesse d’achat pour 195 000 € (+ frais = 210 000). Le compromis de vente serait signé en septembre et l’acte définitif fin de l’année 2012. Très motivés, nous cherchons des partenaires pour réaliser ce projet.

Qui sommes-nous ?

 Marianne : 52 ans, professeur de français dans une école normale de Bruxelles.
 Eric : 49 ans, chargé de l’éducation permanente chez Etopia (centre de recherche d’ECOLO) et graphiste chez Métadesign (www.metadesign.be ). PDC en permaculture en septembre.
 3 enfants qui ont bientôt quitté le nid :-)
 très impliqués tous les 2 dans la réflexion, l’action écologique et politique ainsi que dans les dynamiques collectives (entre autre au travers de la mise sur pied de Grez en Transition).
 convaincus qu’il faut radicalement changer de modèle de vie en allant vers plus de simplicité et de lien social.

Notre contexte

 dans 4-5 ans nous aurons fini de payer notre maison
 d’ici-là, nos enfants seront tous indépendants
 Eric a un petit capital à transformer
 capacité d’emprunt actuelle (nous souhaitons limiter le recours à l’emprunt car nous ne pouvons plus emprunter sur 20 ans) : 50 à 100 000 €
 nous projetons de louer notre maison en 2 fois (parties) > rentrées ±500 € à partir de fin 2012 / ±1000€ (en plus) à partir de notre départ, ce qui dégagerait à ce moment-là une petite possibilité d’emprunt.

Bougneroques en 2 mots

 projet collectif : 4, 5… "entités" (famille, couples, célibataire… peu importe) qui partagent un espace et une éthique de vie (simplicité - permaculture).
 2 aspects : un habitat groupé et une exploitation en permaculture. Ces 2 aspects sont liés par le lieu. Il n’y aurait pas d’obligation d’être dans les 2 (quoique, le fait d’avoir au moins une participation dans les deux permet de comprendre et suivre les 2 dynamiques).

Mais les deux sont pensés simultanément (permalieu).

Dans l’état actuel de nos recherches, la structure juridique SCI pour le foncier et le bâti, en lien avec une société agricole coopérative (structure et fonctionnement à définir), semble rencontrer le mieux les besoins et contraintes d’un tel projet.

Bâtiments

 bâtiments cadastrés : Trois bâtiments sont au centre du lot et disposés autour d’une cour. Cette cour est fermée au N par le hangar en pierre, à l’O par la bâtisse en pierre, à l’E par une dénivellation de ± 3m. Elle est ouverte au S. D’après les mesures, elle semble bien ensoleillée même en hiver.

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 bâtisse en pierre de ± 19,6 x 12m orientée N-S. construite en 3 sections parallèles (±6/11m), sur 2 niveaux. Le côté E est enterré sur un étage. toit en pente légère. Le bâtiment est sain mais nécessite une rénovation complète de l’intérieur, le percement de quelques ouvertures dans les façades est et ouest. Puits et source côté N. Un volume en L (± 45m2 au sol) est rapporté dans l’angle NE. Sur 2 niveaux. Arrivées d’électricité et d’eau en façade.

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 hangar en pierre de 12,7 x 9,3 orienté E-O, ouvert au S, adossé au terrain à l’E avec un petit volume de 4 x 8,3 m adossé en continuité sur la dénivellation.

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 hangar métallique de 10 x 10m, ouvert à l’E et au N.

Terrain

Le terrain (13 ha 80) est en 2 parties séparées par une bande de bois (40 x 180m). ± 10 ha ont une DPU (Droits à paiement unique > Politique agricole commune en France - ± 200€/ha).

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 partie de 3 ha : champs en départ de crête, en pente vers le NE, planté en tournesol (non bio).
 partie de 11 ha : vallonné (orientation NO), 2 à 3 ha de bois (chênes, hêtres…), 2ha de prairie, ± 7 ha de champs en céréales. Les bâtiments sont au milieu du lot avec un chemin d’accès (200m) depuis une petite voirie communale. Un petit ruisseau traverse le lot au milieu dans l’axe SE-NO et on a trouvé 3 sources (dont un puits près du bâtiment). Il y a une belle diversité.
 La petite bande de bois serait à vendre pour 3-4 000 euros.

Projet

Tout ce qui suit est à discuter car l’idée est de construire collectivement.

1. Habitat groupé

 Structure juridique (foncier + bâtiment) : société coopérative immobilière (SCI) qui permette l’entrée et le départ des habitants (et les successions…).. Nous veillons à avoir des conseils expérimentés pour anticiper toutes les situations. A cet égard, le notaire de Lavit nous semble fiable et attentif à toutes les parties. On pourrait s’inspirer des expériences des Amanins, des Choux lentset autres…

 Principes

  • A priori, il semble intéressant de prévoir un nombre suffisant de parts afin de pouvoir accueillir des habitants par après.
  • Respect du principe un « homme », une voix ; mode de décision/gestion participatifs
  • Chacun disposerait d’au moins un logement privatif (module) qui lui permette de mener sa vie (logement, cuisine, sdb, détente, jardin) et préserve son intimité
  • seraient en commun les espaces plus techniques, caves, cellier, atelier, buanderie, équipement type chaudière (si nécessaire), solaire… grande pièce (pour réunions, fêtes… ), l’un ou l’autre gîte (module) pour accueil d’amis, woofers (et/ou qui sont loués pendant les vacances), jardin… et des espaces récréatifs/festifs/méditatifs ;-)…
  • a priori, rechercher la diversité dans les habitants pour pérenniser le projet (éviter de transformer le projet en maison de retraite dans 15 ans !)
  • matériaux et techniques écologiques : chaudière, apports solaires, épuration par lagunage (si autorisé), toilettes sèches… Y compris dans les parties professionnelles : par exemple, caves ventilées naturellement dans une conserverie, séchoir solaire…
  • si possible, concevoir l’habitat de manière modulaire pour permettre à chacun d’augmenter/diminuer son espace privatif (en fonction des besoins actuels et futurs, par exemple).

2. Société agricole coopérative domiciliée sur le terrain

 La société agricole a un bail de fermage (pérennité des activités) sur les terres agricoles qu’elle loue à la SCI. Il semblerait qu’il faille au moins un coopérateur remplissant les conditions d’accès à la profession. Le fait d’en être coopérateur n’implique pas d’y être actifs. Cela peut donner accès à un prix favorable sur la production par ex. Le rôle de chacun pouvant selon son choix, se limiter à faciliter l’accès à la terre, fournir une main d’œuvre ponctuelle… ou à s’impliquer plus dans la production.
 Tout travail effectué pour la société agricole est rétribué (c’est un projet professionnel). Les modalités sont à définir. On pourrait recourir dans certains cas à un fonctionnement comme celui des SEL (Système d’échange local : une heure = une heure, quelle que soit la compétence), ce qui permet de valoriser ce temps par la suite en échange d’autres services… Idem pour la gestion administrative de la société agricole et de la SCI et la possibilité d’évaluer le temps passé à la réalisation du projet commun.
 Il sera important de trouver l’équilibre entre l’autonomie des projets et le fonctionnement collectif. De même, envisager comment régler des problèmes de concurrence éventuelle entre des projets similaires.
 Recherche de complémentarité quand c’est possible.
 Diversité de la production (petit élevage, arboriculture, ruchers, horticulture et maraîchage…)

3. Autres activités

 Développer d’autres activités sur le site : yoga, taichi… accueil agritourisme (gîte, table d’hôtes…), formations, stages…

Termes du compromis de vente et de l’acte d’achat
 prix d’achat 195 000 € + frais 13 700 € (environ, infos du notaire, réglementés)
 possibilité de substitution d’acquéreur pour passer de Eric et Marianne à la SCI, entre le compromis et l’acte
 permis de construire : fenêtres, velux dans les toits, construction dans la grange en pierre, + constructions provisoires (en paille, bois etc.)
 conditions suspensives : diagnostic termites/plomb/amiante (en cours), financement (obtention du/des prêt/s), non préemption de la Safer, obtention du permis de construire, pas de fermage, de baux à ferme, renonciation au droit de préférence sur la parcelle 16 (le propriétaire a contacté l’agriculteur concerné et il lui a déclaré qu’il ne se porterait pas acquéreur)
 terres avec les dpu
 7 jours pour se rétracter, si nécessaire

Eléments pour construire le scénario…

Selon les partenaires, les possibilités financières, les plannings et les projets, le scénario peut être tout à fait différent.

Par exemple
 tous les partenaires ne s’installent probablement pas en même temps, du coup aménagement, démarrage du/des projet/s agricole/s, s’échelonnent ou se regroupent…
 dans un premier temps, on se « limite » à acheter le terrain et les bâtiments ; on met le terrain en exploitation (reconversion bio des terres)
 dans les bâtiments, on peut imaginer que 4 « unités » s’installent : trois dans le bâtiment, càd, par exemple, 2 habitats de ±110m² chacun (55 au rez + 55 à l’étage) et un autre de 120 (60 au rez, 60 à l’étage) + une habitation de ±120m² (2 niveaux de 50m² + volume de ± 20m²) sous la grange en pierre, et de garder une surface abritée de ± 35 m² en face des communs techniques. D’autres répartitions sont possibles : par exemple, tout le rez en installation professionnelle et l’étage en habitat + un ou des habitats à construire ailleurs.
 Commun technique dans le petit bâtiment en L, sur 2 niveaux (à l’étage, une chambre d’hôte, d’amis etc ).
 Construction d’habitats provisoires (cabane en bois, en paille…, correctement équipées) qui pourraient être loués en gîte ou autre plus tard. Nous intégrerons cette possibilité dans le permis de construire qui doit être joint au compromis de vente (nécessaire pour percer des fenêtres) et dont l’obtention fera partie des clauses suspensives de l’achat.
 le hangar métallique pourrait servir d’atelier et de stockage du matériel. NB il est probable qu’une partie du matériel agricole soit cédé avec le terrain - sauf le tracteur et la R4 :-/
 une formule « time-sharing » sur un module pour les personnes qui ne s’impliqueraient que financièrement dans le projet
 …

Contrainte Dès qu’une « unité » ou le commun s’installe dans le bâtiment, il faut au minimum démonter le toit et le remonter + l’isoler, prévoir l’installation de l’eau courante, percer les fenêtres…

Financement
 achat : 210 000 €
 rénovation bâtiments, habitats jusqu’aux volumes fermés, estimation 200 000 €
 l’aménagement intérieur restant au choix (et à la charge) de chacun.
 une partie du financement pourrait être emprunté par la SCI
 la mise de fonds de départ (réalisée en parts) pourrait être variable et un équilibrage des parts se ferait progressivement (voir Choux Lents / Les Amanins)
 du financement pourrait venir de personnes qui ne souhaitent pas habiter et lancer un projet professionnel mais avoir un accès au terrain (pour les vacances, pour plus tard, pour si jamais…)
 mobiliser un ou des mécènes prêteurs pour une partie : remboursés progressivement
 selon les projets, il existe des aides : à l’installation (SAFER…) / pour certaines productions, d’autres activités (transformation, conservation, agri-tourisme…), conversion en bio…

Timing

09/2012 : signature du compromis
fin 2012 : signature de l’acte et transfert de propriété

Actualité 2013

En raison de difficultés avec les banques et avec la SAFER, le projet n’a pas pu aboutir sur ce terrain. Les porteurs du projet continuent leurs recherches.

Eric Luyckx et Marianne Lambrechts


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