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Conscience Fiscale et Projet d'Habitat Groupé

le 25 juin 2004

Conscience Fiscale et Projet d’Habitat Groupé

par Fabrice VICTOR, architecte D.P.L.G.

Une meilleure connaissance de la réglementation et des us et coutumes locales permet de faire des économies sur le coût d’une construction et de réduire les charges fiscales annuelles ; démarche permettant d’accéder à une plus grande liberté économique et donc à une plus grande liberté de choix de mode de vie.

Habitat groupé et gestion du projet

Il est certain que plusieurs familles désirant ensemble construire un projet neuf ou à réhabiliter, créent un rapport économique et social aussi important qu’un lotisseur auprès d’une commune.

Les arguments et moyens ne sont pas de même nature mais tout aussi intéressants pour une municipalité avec l’avantage certain d’intégrer des résidents responsables et capables de développer un potentiel économique et social.

Cette valeur ajoutée est évidemment proportionnelle au nombre de famille, il faut savoir apporter une alternative aux raisonnements acquis de l’intérêt économique à court terme d’un promoteur basé uniquement sur le profit commercial rapide et facile.

Le système fiscal n’est pas simple pour le profane, le calcul de la taxe d’habitation prend en compte nombre de paramètres qu’il est souhaitable de bien évaluer dès le départ d’une opération (neuve ou ancienne). C’est par une prise de conscience globale de ses droits, des calculs les plus justes (d’autant plus que la législation fait régulièrement l’objet de modifications) que l’on peut obtenir une construction avec des coûts performants tant à l’usage qu’à la construction, ceci fait partie des prestations de l’architecte qui est à même de vous conseiller.

Restaurer l’ANCIEN

Nécessité d’appréhender l’acte notarié (pas évident) pour décider si on garde l’existant ; l’idée étant de savoir ce qui existe avant pour avoir des libertés après.

Intérêt du permis de démolir = remise à zéro des taxes. Intérêt de l’ancien : respect du POS (constructible ?).

Exemple du corps de ferme à restaurer : régime agricole ou régime habitat ?

Un permis modificatif pour alléger et remettre en conformité le coût d’usage de votre habitation peut-être utile pour réduire les charges fiscales.

Construire en NEUF

Sujet sur lequel est souvent évoqué le problème de l’acceptation du dossier, il faut savoir qu’en France une notice paysagère est obligatoire à toute demande de permis de construire. Il faut se servir de cette notice pour justifier des projets dans l’esprit éco-village.

1er cas de figure : on accepte de ressembler à l’aspect local /régional, pas de problème en général et à fortiori si on utilise des matériaux naturels et locaux en majorité.

2ème cas de figure : il s’agit d’un prototype ou d’une architecture contrastée, il y a alors nécessité de faire un dossier très cohérent en sachant qu’il peut soit être accepté, soit être refusé. Il faut utiliser l’argumentation des choix de forme, couleurs, matériaux et intégration au site et constituer au mieux le volet paysager réservé à cet effet et obligatoire, ceci afin de dépasser le cadre d’un simple jugement d’intégration "à caractère local", critère globalement subjectif.

Attention aux sites classés Bâtiment de France, Monunents historiques, Zone de construction frappés par une protection plus sévère sur l’aspect et sur la qualité du projet.

Tout refus de votre projet doit être argumenté et justifié, vous avez le droit de contester cette décision.

Si on veut construire différent, une analyse fine des textes et une réflexion à l’échelle de chaque programme est nécessaire.

Calcul de la taxe

Objectif : être conscient de la déclaration, à surface égale on peut réduire légalement le coût de la taxe locale d’habitation de 30 à 40 %.

A l’heure actuelle, la maison idéale fiscalement parlant possède un patio intérieur en espace central avec jardin climatique ouvert, une toiture articulée pour une fermeture l’hiver, tous les couloirs de circulation et dessertes donnent sur le patio ouvert ; toutes ces circulations sont déductibles de la surface SHON.

Cas de la serre qui n’est soumise à déclaration qu’au dessus de 4 mètres de hauteur et pourquoi ne faire une "serre déplaçable" (fonction des saisons et de la courbe du soleil) histoire de récupérer de la chaleur pour l’hiver ? et faire bénéficier l’habitat de cet espace couvert.

Conseils

Sur le plan pratique, éviter de passer par un aménageur = coût et marge bénéficiaire maximale. Un groupement de familles peut décider de réaliser son propre lotissement, certaines structures juridiques permettant de réduire le coût de l’opération (SCOOP, SCI...).

Concernant les déclarations de travaux, permis de lotir ou permis de construire, ne pas oublier que tout bâtiment que l’on souhaite collectif est défini comme bâtiment recevant du public et par conséquent assujetti aux règles de construction d’un E.R.P. (Etablissement Recevant du Public). : obligation de conformité incendie, accessibilité handicapés, celui-ci sera donc d’un coût de réalisation plus important qu’une construction privée.

Le métier d’architecte, incluant urbanisme et fiscalité, semble plus correspondre à la philosophie de vie et conscience des responsabilités de l’éco-villageois. Conclusion

Il est vraiment nécessaire d’optimiser la fiscalité pour trouver le meilleur compromis et ainsi se créer un espace financier permettant d’intégrer les méthodes de santé de l’habitat dès sa conception à la construction.

- Fabrice VICTOR, Agence D’Architecture, avenue des 2 lacs 91971 COURTABOEUF Cedex - Tél. 01 74 75 48 50 email : fabrice-victor@habitat-sante.com site : www.habitat-sante.com

- Conférence Forum Ile de France du 06/04/2000 - Compte-rendu réalisé par Murielle GEHLEN - Relecture et correction par F. VICTOR/D.DORE


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11 messages

  • > Conscience Fiscale et Projet d’Habitat Groupé

    Le 6 mars 2006, par lakehal

    je voudrais savoire ci nous pouvons construire dans un shon 250m2 3 maisons dans le cadre sci elles oraint plus de chance .ou ont nom propre merci de me repondre

    • > Conscience Fiscale et Projet d’Habitat Groupé

      5 février 2009, par X

      Bonjour, Je m’appelle Emmanuelle et je suis journaliste .Je réalise en ce moment un reportage sur l’habitat groupé.
      Vous pouvez me joindre au 06 07 63 46 41 ou sur mon mail:emma102@mac.com
      Bien à vous
      Emmanuelle Perez

  • > Conscience Fiscale et Projet d’Habitat Groupé

    Le 5 octobre 2005, par X

    Nous envisagons sur un seul terrain de bâtir 3 constructions. une a usage professionnel et les 2 autres a titre de location. Nous pensions acheter 3 lots avec 3 acquéreurs : 1 en sci, le 2 en nonm propre Mr et le 3 en mom propre Mne. Seulement on nous a présisé qu’en achetant 3 lots différents nous serions considéré comme lotissement. Merci de nous préciser ci cela est vrai et de bien vouloir nous conseiller fiscalement pour choisir la meilleure sollution. Peut-être qu’il serait p’éférable de faire 2 lots acheté par 2 sci difrérentes.
    Merci à vous

  • > Projet d’Habitat Groupé et structure juridique appropriée

    Le 10 janvier 2005, par Yann Cassin

    Bonjour,

    Nous sommes actuellement en train de monter un projet d’habitat groupé (au sud de Paris) autogéré et nous nous heurtons à deux problèmes :
    1° Diffuser notre annonce visant à "recruter" des "candidats".
    2°Touvcer la srtucture juridique apropriée.
    Vous pouvez me répondre à l’adresse suivante :
    yanncassin@yahoo.fr

    Merci

    • > Projet d’Habitat Groupé et structure juridique appropriée

      11 juillet 2005, par mathieu

      projet similaire.2 partenaires autoecoconstructeurs. projet sud de paris(essonne) :
      Maisons bioclimatiques haut niveau.
      prestation artisanale de qualité.
      Volonté d’indépendance et de débrouillardise.(Le groupe doit s’autosuffir au niveau des compétences).
      jeunes peu d’apport financier mais concept béton.
      (avec étude ingénieur thermicien et bioclimatisme poussé).
      Lotissement si groupe suffisant.
      contactez moi.
      Mathieu:06-72-74-66-66

    • > Projet d’Habitat Groupé et structure juridique appropriée

      4 janvier 2007, par sylvie coubris

      Nous sommes plusieurs amis a rechercher ce type de projet d’habitat groupé en eco construction Votre projet est il encore ouvert a de futurs candidats ?
      sylviecoubris@hotmail.com

      • > Projet d’Habitat Groupé et structure juridique appropriée

        19 février 2007, par X

        Nous voudrions créer un habitat autogéré vers angoulême, cognac, ou saintes, ou près de l’estuaire de la gironde.
        Habitat bois et hqe, créer une sci, choisir un architecte unique pour le projet.
        Si vous êtes intéressé, nous sommes tout au début.
        michelecarmintrand@wanadoo.fr

        • > Projet d’Habitat Groupé et structure juridique appropriée

          4 mars 2008, par X

          bonjour, je viens de lire un message, vieux d’un an, concernant un projet d’habitat ; nous sommes un groupe dans le gard, avec un projet du meme ordre ; avez vous avancé, trouvé une bonne forme juridique, un terrain ? un grand merci si vous prenez la peine de me répondre catherine legain

          • > Projet d’Habitat Groupé et structure juridique appropriée

            5 janvier 2009, par sylvain

            Projet d’habitat groupé et structure juridique appropriée

            Bonjour
            je viens de lire votre message de mars 2008 ; si votre recherche est toujours d’actualité, nous achetons un terrain de 8 ha dans le lot avec la possibilité de construire une trntaine de logements en habitat structurés en éco-hameau. Pour l’instant, nous sommes une dizaine à acheter en SCI et nous cherchons d’autres personnes dans la même optique pour se joindre à nous. Cordialement !
            contact Sylvain, mail ! sylvus@wanadoo.fr

        • > Projet d’Habitat Groupé et structure juridique appropriée

          30 mars 2008, par X

          bonjour , connaissez vous le projet similaire près de st jean d ’Angely ?

          • > Projet d’Habitat Groupé et structure juridique appropriée

            5 février 2009, par X

            Bonjour,
            Je suis journaliste et je réalise un reportage sur l’habitat groupé en France, j’aurais aimé savoir si votre projet a vu le jour et comment.Vous pouvez me joindre au 06 47 93 94 52.
            Merci.
            Emmanuelle Perez


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