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Cet article a été publié dans la revue Passerelle Eco
La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

le 31 mars 2004


La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

Avantages financiers, éthiques et incidences au plan humain

Une SCI de location est basée sur le principe de propriété partagée de l’ensemble de l’écovillage , incluant la propriété individuelle d’un certain nombre de parts sociales , mais sans propriété personnelle de l’habitat occupé par chaque participant (famille , couple ou individu ) : ainsi , l’habitation de chacun , comme le reste de l’écovillage , appartient juridiquement à la SCIL donc indistinctement à tous les associés la constituant .

Le premier avantage d’une SCI de location est de permettre l’acquisition d’une propriété grâce à la mise en commun de petits capitaux de la part de chaque participant , constituant ensemble l’apport personnel suffisant (souvent 20%) demandé par toute banque (c’est le cas de la N.E.F. notamment 1 ) pour contracter un prêt : par exemple , si un projet d’écovillage pour une vingtaine de participants est évalué à 6 millions de francs tout compris , il suffira à une vingtaine d’associés de verser chacun une somme de 60.000F pour réunir les 1,2 millions de francs nécessaires (20% de 6 MF) pour convaincre un banquier de prêter les 4.8 millions restants.

Une fois la propriété acquise , chaque habitant de l’écovillage verse , en échange de l’occupation de son logement un loyer qui permettra d’assurer le remboursement du prêt souscrit. Par exemple, si les 4.8 millions nécessitent un remboursement de 38.000F par mois , le loyer se montera en moyenne à 1900F pour chaque habitant (1900x20=38.000).

De plus , si pour la même somme de départ, des activités créatrices de ressources pour l’écovillage sont prévues (ce qui est généralement l’objectif) , ces ressources pourront alors permettre de diminuer la somme remboursée par chacun.

Cela suppose donc que la somme réunie au départ ( 6 MF dans l’exemple ci-dessus) permette de disposer, en plus du terrain , et outre les activités envisagées , d’une surface habitable suffisante (déjà construite ou à construire) pour héberger au moins les 20 associés de la SCIL en question (par exemple pour une surface individuelle de 60m2 en moyenne cela suppose de disposer d’au moins 60x20= 1200m2).

Si certains ne disposent pas des 60.000F nécessaires (toujours dans l’exemple considéré) pour s’engager, il est possible à d’autres associés qui le pourraient de constituer une « caisse » interne (un « compte courant d’associés » en termes de SCI) pour prêter cette somme, charge alors à ceux qui empruntent de rembourser cette somme progressivement par le fruit de leur travail , mais en étant dès le départ eux-mêmes , et à parts égales, aussi propriétaires que les autres de l’écovillage .

Ainsi tout individu , quels que soient ses moyens, doit pouvoir participer à titre égal à un projet de SCIL , ce qui confère à cette formule des atouts éthiques intéressants .

Sur le plan humain , cette formule suppose donc a priori , de la part de chaque participant , un lâcher-prise initial sur le sentiment de propriété de son habitation ... compensé (s’il en est besoin) par le fait que chacun peut légitimement revendiquer d’être propriétaire de l’ensemble de l’écovillage , ou encore propriétaire à titre personnel d’une part (non matérialisable cependant) de l ’écovillage . Une SCI de location se donne en quelque sorte pour préalable que la volonté (motivation...) de participer sur une base d’équité à une expérience de vie en écovillage , avec notamment ses objectifs d’innovation sur les plans social (nouveau modèle de société) , relationnel (fraternel) , matériel (partage des ressources) soit au moins aussi forte que le désir de posséder personnellement sa propre habitation .

Cette formule conserve par ailleurs une certaine souplesse dans la mesure où elle laisse libre celui qui le souhaiterait de pouvoir se retirer du projet en trouvant un remplaçant : celui-ci devra , pour se substituer au partant, verser la somme nécessaire au rachat de ses parts sociales (60.000F comme on l’a vu dans l’exemple en question).

La prise de risque reste donc dans le cas d’une SCIL , au moins en ce qui concerne l’investissement initial , relativement limitée . Bien sûr l’engagement par rapport à la banque fait l’objet d’une implication commune de la part de tous les associés : en cas de défaillance dans le remboursement du prêt , s’il y a 20 associés , chacun est responsable à hauteur de 5% (=1/20). Pour autant , si l’on regarde bien, même un RMIste disposant d’une APL devrait pouvoir assumer une location de 1900F/mois -du moins dans l’exemple ci-dessus- (et bien que là ne soit pas l’objectif , puisque l’autonomie reste l’un des buts prioritaires partagés comme on le sait par les habitants d’un écovillage). Et si vraiment le projet total ne s’avérait pas viable au bout de quelques années , la vente de la propriété , même au prix d’achat, permettrait de récupérer le capital restant à rembourser à la banque (mais l’hypothèse la plus probable dans ce cas , serait qu’alors la valeur ajoutée par le travail des écovillageois permettrait plutôt une vente bénéficiaire ).

Ceci dit, le cas de figure qui devrait normalement se présenter dans le cas d’un écovillage fondé sur une SCIL , est que petit à petit la création de nouvelles ressources par l’écovillage soit en mesure de diminuer la charge pesant sur chacun de telle sorte que ce soit l’abondance qui soit de plus en plus à partager entre les habitants de l’écovillage.

Conclusion

Si une SCIL constitue une solution juridique et éthique a priori intéressante, elle n’exclut pas pour autant que le véritable challenge au moment de la création d’un écovillage soit celui de la bonne entente (et du nombre, mais l’une et l’autre ne sont-ils pas liés ?) des participants au projet , ce qui suppose un grand travail préalable en termes de recherche de consensus au plan des idées (et idéaux) à mettre en œuvre, de convivialité partagée et de cohésion de groupe (travail sur soi de la part de chaque participant).

par : le groupe de travail RFEV du Soleil

Cet article a été publié dans la revue Passerelle Eco


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12 messages

  • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

    Le 10 février 2007, par Arnold Achard

    Comment peut-on transformer une propriété en scil ? et faut-il payer de la
    plus value si cela se justifie et que l’on deviens actionnaire de la SCI ?

    • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

      21 octobre 2012, par X

      Effectivement, l’apport à une SCI d’un immeuble engendre immédiatement l’imposition de cet immeuble (source : www.creationsci.info) à la plus-value. De plus, des droits d’enregistrement peuvent être dus si un emprunt est apporté simultanément à la SCI.

  • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

    Le 29 septembre 2006, par X

    bonjour j’aimerais savoir si l’on peut créer une scil au sein d’une même famille en effet mon garçon voudrait bâtir je posséde le terrain et déjà du patimoine que je vendrais à la scil pour ensuite investir dans de nouvelles constructions afin de louer mais une de ces maisons peut-être louée à un membre de la scil et de ma famille merci pour votre réponse mr langlet

  • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

    Le 23 mai 2006, par Mésange

    Mon fils touche une pension de réversion de la fonction publique de mon épouse jusqu’a ses 21 ans, cette pension me reviendra. Mais si je vis maritalement je perds cette reversion.Est-il possible de construire une maison en SCI et l’habiter, serions-nous considérés comme associés et non plus en vie maritale, ce qui me permettrait de garder la pension de reversion de ma femme tout en ayant une vie commune avec ma compagne.
    Merci de votre réponse

    • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

      15 novembre 2007, par jean-ma du 37

      juridiquement , un associé peut habiter (louer ou a titre gratuit) le logement dont dispose la SCI ou il detient des parts . On peut admettre qu’ils y ait des co-locataires, seulement l’infrastructure de l’habitation doit pouvoir permettre aux locataires de bénéficier de parties privatives (le linge ne doit pas etre mélangé par exemple), aucune obligation d’avoir deux salle de bains !!! Le concubinage (et non la vie maritale - cette dernière se définie de deux concubins qui vivent ensemble avant de se marier)donc le concubinage pour etre decelé doit etre notoire (c’est a dire installé dans le temps, les voisins vous connaissent comme concubins ; : les commerçants, etc ...) . Vous pouvez très bien etre associé, mais aucun bien matériel (mis a part la SCI ) ne doit etre acheté en commun, pas de compte commun ; pas de procuration, etc ;...) . En faisant attention, votre sitaution est très difficilement attaquable . a+ jean-ma du 37

  • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

    Le 9 avril 2006, par GB

    OUI, comment avoir un statut type pour aider des personnes vivant en caravanes dans le sud afin de leurs permettre de s’acheter en commun un immeuble avec ou sans travaux pour avoir un véritable toit
    bedel.gerard2@wanadoo.fr

  • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

    Le 2 septembre 2005, par Cyril

    Dans le cas que vous donnez en exemple, le problème est que lors de la vente du bien immobilier, en cas d’échec de l’ecovillage, les associés vont être imposés sur la plus-value qui sera égale au montant de la vente - le capital de la société. (6 million - 1.2 million).
    Est-ce bien ça ?

    Voir en ligne : La Société Civile Immobilière de location

    • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

      6 janvier 2006, par bea

      Terre de liens travaille sur ces questions de foncier collectif. c’est un collectif issu de RELIER (peuples et cultures), adresse sur internet. L’inconvénient d’une SCI, c’est que si la valeur foncière augmente (par exemple parce qu’on construit ou réhabilite des bâtiments) la valeur des parts augmente aussi, ça rend le transfert plus difficile et augmente le problème de plus value soulevé ci-dessus. d’autre part pour les opposants à la logique de la propriété individuelle, ça reste une formule basée sur l’argent : le droit de vote dans la SCI est proportionnel à l’apport financier. Rassurant pour les apporteurs, mais pas totalement démocratique. pour une vraie gestion collective démocratique, une solution est l’association. Il est possible pour sécuriser des apports à une association, de les mentionner dans les statuts, dans ce cas les apporteurs peuvent récupérer leur bien à la dissolution de l’assoc, à la vente du foncier ou à leur demande, selon ce qui est décidé dans les statuts.

      • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

        19 janvier 2006, par JLuc (Passerelle Eco)

        Tu as raison sur la question des plus values, mais pour la question des droits de votes, il est tout à fait possible d’indiquer dans les statuts, que les droits de votes ne sont proportionnels au nombre de parts détenus, mais de spécifier par exemple la régle "un homme = une voix".
        Les premiers numéros de la revue Passerelle Eco comportaient une rubrique "Juridique" qui explorait ces thématiques de "juridique éthique", et cette rubrique va reprendre à partir du n°22.
        A suivre...

      • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

        14 mars 2009, par jérôme

        bonjour bea,

        je viens de lire ton message sur un commentaire d’ article lié à la SCIL , et peut-être peux -tu nous renseigner dans le projet d’acquérir un terrrain à lotir pour un ecohameau, terrain qui nous est proposé, avec mairie, batiments de france et proprio tous partants pour le projet,

        nous sommes sous statuts associatif actuellement, mais ne savons pas réellement comment nous organiser en termes légaux pour garantir à chacun la possibilité de pouvoir rentrer, vivre et sortir du projet de manière équitable...

        salutations

    • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

      27 avril 2006, par X

      En cas de revente de l’éco village, et à propos de la plus-value, d’un point de vue technique, si plus value, il y avait :
      il faut bien entendu déduire le capital restant à payer à la banque !... et tous les investissements réalisés, justificatifs à l’appui.

      Ensuite, au bout de 5 ans, la taxation sur les plus-values diminue de 5 % par an et au bout de 15 ans, il n’y a plus de plus-value.

      Mais ne rêvons pas : un éco village ne pourra, à mon avis, se revendre qu’à une autre communauté d’éco villageois.

      Toujours difficile à trouver quand on en cherche un à créer et impossible à trouver un acheteur quand on en a besoin.

      • > La Société Civile Immobilière de location (SCIL)

        15 novembre 2007, par jean-ma du 37

        Le calcul de l’assiette pour l’imposition est : un dégrèvement de 10 % par an (et non 5% !!!) à partir de la cinquième année (pour une exonération à partir de 15 ans) . quant à l’impot, il est de 27 % (un prélevement forfaitaire de 16 % et 11 % de prelevement sociaux )/ a+ jean-ma du 37


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