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Loi ALUR : des statuts pour l'habitat coopératif

le 18 novembre 2013

Loi ALUR : des statuts pour l’habitat coopératif

Enfin des statuts pour l’habitat groupé et participatif

Promise par Cécile Duflot, ministre du logement, lors des rencontres de l’Habitat Participatif de novembre 2012, voici la loi ALUR en passe d’être votée. — Que propose-t-elle pour l’habitat groupé ?

Un habitat participatif est un regroupement de personnes et de ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d’un bâtiment géré collectivement par une société dont ils sont fondateurs ou sociétaires. Jusqu’à présent il n’y avait pas de statuts parfaitement adaptés pour ces sociétés. Des solutions multiples ont été utilisées et présentées dans Passerelle Eco  : SCI, SCIL, SCIA, CCC, SCA, association etc mais elles présentent toutes des lourdeurs et souvent ne paraissent pas appropriées à l’esprit de ces projets.

Les sociétés d’habitat participatif pourront désormais bénéficier de deux nouveaux statuts : les coopérative d’habitants et société d’autopromotion. Un article de Passerelle Eco n°50 analyse ces statuts et présente leurs intérêts, notamment au niveau juridique, fiscal et financier, et au regard des valeurs éthiques portées par les habitants et des possibilités de mixité sociales qui s’ouvrent.

Nous donnons ici accès à la partie du texte de loi lui-même qui concerne les sociétés d’habitat coopératif. Vous trouverez ailleurs sur ce site le texte pour le nouveau statut des sociétés d’autopromotion.

CHAPITRE VI : Créer de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif

Article 22

Au début du livre II du code de la construction et de l’habitation, il est ajouté un titre préliminaire ainsi rédigé :

TITRE PRÉLIMINAIRE : LES SOCIÉTÉS D’HABITAT PARTICIPATIF

Art. L. 200-1.

L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.

En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l’habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants.

Art. L. 200-2 (nouveau).

Sans préjudice des autres formes juridiques prévues par la loi, les sociétés d’habitat participatif peuvent se constituer sous la forme de coopératives d’habitants ou de sociétés d’autopromotion définies aux chapitres Ier et II du présent titre.

Art. L. 200-3 (nouveau).

Les personnes souhaitant s’engager dans cette démarche peuvent s’associer en sociétés d’habitat participatif, sous réserve, lorsqu’elles se constituent sous la forme de coopératives d’habitants ou de sociétés d’autopromotion, que les éventuelles personnes morales qui y adhèrent ne détiennent pas plus de 30 % du capital social ou des droits de vote.

Art. L. 200-4 (nouveau).

Par dérogation aux articles L. 201-2 et L. 202-2, lorsqu’un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 ou un organisme agréé mentionné aux articles L. 365-2 à L. 365-4 est admis comme associé d’une société d’habitat participatif, il lui est attribué en jouissance ou en propriété un nombre de logements fixé à proportion de sa participation dans le capital de la société.

Art. L. 200-5 (nouveau).

Par dérogation à l’article 1857 du code civil, les associés des sociétés régies par le présent titre et constituées sous la forme de société civile ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports.

Art. L. 200-6 (nouveau).

La décision régulièrement prise par toute société d’habitat participatif, quelle qu’en soit la forme, de modifier ses statuts pour les adapter au présent titre n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle.

Art. L. 200-7 (nouveau).

Chaque société d’habitat participatif doit limiter son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d’un même ensemble immobilier.

Art. L. 200-8 (nouveau).

Avant tout commencement de travaux de construction, l’assemblée générale de toute société régie par le présent titre ayant pour objet la construction d’un immeuble doit en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global sont répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d’eux. Chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d’une garantie financière d’achèvement de l’immeuble définie par décret en Conseil d’État.

Art. L. 200-9 (nouveau).

Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application du présent titre.

CHAPITRE IER : Les coopératives d’habitants

Art. L. 201-1.

Les sociétés coopératives d’habitants sont des sociétés à capital variable régies, sous réserve des dispositions du présent chapitre, par le chapitre Ier du titre III du livre II du code de commerce et par les titres Ier, II, II ter, III et IV de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération. Elles peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi.

Art. L. 201-2.

Elles ont pour objet de fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective dans les conditions prévues au présent article. Pour cela elles peuvent :

  • 1° Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ;
  • 2° Construire ou acquérir des immeubles à usage principal d’habitation destinés à leurs associés ;
  • 3° Attribuer la jouissance de ces logements à leurs associés personnes physiques au moyen du contrat coopératif mentionné à l’article L. 201-8 ;
  • 4° Gérer, entretenir et améliorer les immeubles mentionnés au 2° du présent article ;
  • 5° Entretenir et animer des lieux de vie collective ;
  • 6° Offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés.

Un décret en Conseil d’État détermine les conditions dans lesquelles il peut être dérogé à l’obligation d’établir sa résidence principale dans l’immeuble de la société coopérative régie par l’article L. 201-1.

Art. L. 201-3.

Les statuts peuvent prévoir que la coopérative d’habitants admette des tiers non associés à bénéficier des services mentionnés au 6° de l’article L. 201-2, selon des conditions fixées par décret en Conseil d’État. Ces opérations font l’objet d’une comptabilité spéciale permettant de connaître le résultat de cette activité.

Le chiffre d’affaires correspondant ne peut excéder un pourcentage du capital social ou du chiffre d’affaires de la société, déterminé par décret en Conseil d’État.

Art. L. 201-4.

Les statuts prévoient que les parts sociales ne peuvent être cédées ou remboursées avant l’attribution en jouissance des logements. Un décret en Conseil d’État détermine les conditions permettant de déroger à ce délai.

Art. L. 201-5.

I. - Le prix maximal de cession des parts sociales des sociétés coopératives est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration qui, dans la limite d’un plafond prévu par les statuts, est notamment indexée sur le taux d’intérêt servi au détenteur d’un livret A. Toute modification de cette clause nécessite une décision à l’unanimité des associés.

Toute cession de parts sociales intervenue en violation d’une telle clause est nulle.

Un associé coopérateur peut se retirer de la société après autorisation de l’assemblée générale des associés.

Toutefois, si l’associé cédant ses parts ou se retirant présente un nouvel associé, cette autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L’assemblée générale n’est pas tenue d’accepter comme associé la personne proposée par l’associé cédant ses parts ou se retirant et peut accepter le retrait ou la cession en agréant une autre personne, sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus injustifié, le retrait ou la cession peut être autorisé par le juge saisi dans le délai d’un mois à compter de la notification du refus.

II. - Le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration, qui, dans la limite d’un plafond prévu par les statuts, est notamment indexée sur le taux d’intérêt servi au détenteur d’un livret A. Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession des parts sociales défini au premier alinéa du I du présent article.

III. - L’exclusion d’un associé ne peut être prononcée par l’assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. Le prix maximal de remboursement des parts sociales de l’associé exclu est limitée au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration, qui, dans la limite d’un plafond prévu par les statuts, est indexée sur le taux d’intérêt servi au détenteur d’un livret A. L’associé exclu dispose d’un recours devant le juge saisi dans le délai d’un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision.

IV. - L’associé démissionnaire, exclu ou qui cède ses parts sociales ne supporte pas la quote-part des pertes afférentes aux amortissements de l’ensemble immobilier.

Les sommes versées par l’associé démissionnaire ou l’associé exclu au titre de la libération de ses parts sociales sont remboursées à cet associé, après déduction des charges et frais occasionnés à la société par la démission ou l’exclusion de l’associé. L’appréciation du montant de ces charges et frais peut faire l’objet d’une évaluation forfaitaire faite par les statuts dans les limites fixées par décret en Conseil d’État.

Art. L. 201-6.

La société coopérative d’habitants constitue des provisions pour gros travaux d’entretien et de réparation, pour vacance des logements et pour impayés de la redevance, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État.

Art. L. 201-7.

Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun. Un règlement est adopté par l’assemblée générale des associés avant toute entrée dans les lieux et prévoit notamment les modalités de répartition de ces charges entre les associés. Ce règlement est annexé au contrat coopératif prévu à l’article L. 201-8.

Art. L. 201-8.

Un contrat coopératif est conclu entre la société coopérative d’habitants et chaque associé coopérateur avant l’entrée en jouissance de ce dernier. Ce contrat confère à l’associé coopérateur un droit de jouissance sur un logement et mentionne, notamment :

  1. La désignation et la description du logement dont l’associé coopérateur a la jouissance et des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs ;
  1. Les modalités d’utilisation des espaces mentionnés au 1° ;
  1. La date d’entrée en jouissance ;
  1. L’absence de maintien de plein droit dans les lieux prévue à l’article L. 201-9 ;
  1. Une estimation du montant de la quote-part des charges mentionnées à l’article L. 201-7 que l’associé coopérateur doit acquitter pour la première année d’exécution du contrat ;
  1. Le montant de la redevance mise à la charge de l’associé coopérateur, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision. Le contrat coopératif précise à ce titre :
    • a) La valeur de la partie de la redevance correspondant à la jouissance du logement, appelée fraction locative ;
    • b) La valeur de la partie de la redevance correspondant à l’acquisition de parts sociales, appelée fraction acquisitive.

Lorsque le contrat coopératif est signé avant l’entrée en jouissance, aucun versement ne peut être exigé au titre de la redevance dès lors que la jouissance n’est pas effective.

Art. L. 201-9.

I. - En cas de décès d’un associé coopérateur, ses héritiers ou légataires disposent d’un délai de deux ans pour signer un contrat coopératif.

II. - La perte de la qualité d’associé coopérateur pour quelque cause que ce soit entraîne la cessation du contrat coopératif mentionné à l’article L. 201-8 et emporte de plein droit la perte du droit de jouissance.

Art. L. 201-10.

La société coopérative d’habitants fait procéder périodiquement, sous le nom de révision coopérative, à l’examen de sa situation technique et financière et de sa gestion, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Art. L. 201-11.

Par dérogation à l’article 19 de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 précitée, en cas de dissolution, l’actif net subsistant après extinction du passif et remboursement du capital effectivement versé sous réserve de l’application des articles 16 et 18 de la même loi est dévolu par décision de l’assemblée générale à d’autres coopératives d’habitants régies par le présent code ou à une union les fédérant ou à tout organisme d’intérêt général destiné à aider à leur financement initial ou à garantir l’achèvement de la production de logement.

Art. L. 201-12.

Les deux derniers alinéas de l’article 16, l’article 17 et le deuxième alinéa de l’article 18 de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 précitée ne sont pas applicables aux sociétés régies par le présent chapitre.

CHAPITRE III : Dispositions communes (aux sociétés coopératives d’habitat et aux sociétés d’autopromotion)

(Division et intitulé supprimés)

Art. L. 203-1 à L. 203-8.

(Supprimés) »

Article 22 bis A (nouveau)

L’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

Dans les établissements dans lesquels un comité de résidents est créé, les représentants des personnes logées sont désignés par ce comité.

Les modalités de fonctionnement et de désignation des membres du comité de résidents sont fixées par décret. »

Article 22 bis (nouveau)

I. - La loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé est ainsi modifiée :

  • 1° L’article 13 est ainsi modifié :
    • a) (nouveau) Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : L’assemblée est réunie dans le même délai à la demande du conseil de surveillance » ;
    • b) (nouveau) Après le même alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil de surveillance, qui peut demander l’inscription d’une ou de plusieurs questions à l’ordre du jour. » ;
    • c) (nouveau) À la troisième phrase de l’avant-dernier alinéa, après le mot : jour », sont insérés les mots et comporter la reproduction du dernier alinéa du présent article » ;
    • d) À la dernière phrase du dernier alinéa, après le mot : effectué », sont insérés les mots : dans le délai maximal de sept jours à compter de la réception de la demande » ;
  • 2° (nouveau) Le second alinéa de l’article 17 est ainsi modifié :
    • a) Après la première occurrence du mot : syndicat, », sont insérés les mots : nonobstant toutes dispositions contraires des statuts, » ;
    • b) Après le mot : désignée », sont insérés les mots : chaque année » ;
    • c) Sont ajoutés les mots et une phrase ainsi rédigée : appelée à approuver les comptes sociaux. Cette personne rend compte aux associés des décisions prises par le syndicat de copropriété lors de la première assemblée générale tenue après l’assemblée du syndicat. » ;
  • 3° (nouveau) L’article 18 est ainsi modifié :
    • a) Le premier alinéa est complété par quatre phrases ainsi rédigées : Nonobstant toute disposition contraire des statuts, les membres du conseil de surveillance sont nommés pour un mandat d’une durée maximale de trois ans renouvelable. Ils sont révocables par l’assemblée générale. Le conseil de surveillance élit son président parmi ses membres. À moins que les statuts n’aient fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil de surveillance, ces règles sont fixées par l’assemblée générale. » ;
    • b) Les deux derniers alinéas sont ainsi rédigés :
      • Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande et après en avoir avisé la société, de toutes pièces, documents, correspondance ou registres se rapportant à la gestion de la société.
      • Lorsqu’une communication est faite au conseil de surveillance, elle est valablement faite à la personne de son président. Chaque année, le conseil de surveillance rend compte à l’assemblée générale de l’exécution de sa mission. » ;
  • 4° (nouveau) Après l’article 18, il est inséré un article 18-1 ainsi rédigé :

Art. 18-1.

À défaut de dispositions imposant la nomination d’un commissaire aux comptes, le contrôle de la gestion doit être effectué chaque année par un technicien non associé désigné par l’assemblée à laquelle il rend compte de sa mission.

Il peut avoir recours aux dispositions du troisième alinéa de l’article 18. » ;

  • 5° (nouveau) L’article 19-1 est ainsi modifié :
    • a) À la seconde phrase, les mots : les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans, ou lorsque celui-ci » sont remplacés par les mots : l’associé » et les mots : de son bien » sont remplacés par les mots : du lot qui lui a été attribué » ;
    • b) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé : Le retrait est de droit lorsque les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande de retrait formée par l’héritier ou les héritiers devenus associés auprès de la société. Le retrait est constaté par acte notarié signé par l’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent et le représentant de la société. Le coût du ou des actes notariés et les droits y afférents liés au retrait sont supportés par l’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent. En cas de pluralité d’héritiers, il est fait application de l’article 815-3 du code civil. L’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent ont droit au remboursement de la valeur de leurs droits sociaux fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4 du même code. » ;
  • 6° (nouveau) L’article 33 est ainsi modifié :
    • a) Au second alinéa, après la seconde occurrence du mot : associés », sont insérés les mots : ou « propriété » pour qualifier les droits qui leur sont accordés sur l’immeuble » ;
    • b) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé : Est puni de 15 000 € d’amende le fait, pour tout annonceur, de diffuser ou de faire diffuser pour son compte une publicité non conforme au deuxième alinéa. »

II (nouveau). - Le présent article entre en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi. »

Article 22 ter (nouveau)

L’article 101 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion est ainsi modifié :

  • 1° L’avant-dernier alinéa est ainsi rédigé : L’agrément de l’État est subordonné à des engagements de l’organisme qui a reçu la disposition des locaux quant aux caractéristiques des résidents temporaires et à l’absence de perspective d’utilisation des locaux vacants. Toute demande d’agrément est subordonnée à la justification apportée par le propriétaire qu’aucune autre destination des locaux concernés n’est envisageable. » ;
  • 2° À la fin de la première phrase du dernier alinéa, l’année : 2013 » est remplacée par l’année : 2018 ».

Article 77 bis (nouveau)

Le titre II du livre III du code de l’urbanisme est complété par un chapitre IX ainsi rédigé :

CHAPITRE IX

Art. L. 329-1.

Les organismes de foncier solidaire sont des organismes sans but lucratif agréés par le représentant de l’État dans la région, qui, pour tout ou partie de leur activité, ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession.

L’organisme de foncier solidaire peut bénéficier de la décote prévue à l’article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques.

Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application du présent article. »

Retrouvez une présentation commentée de ces statuts dans Passerelle Eco n°50 et notamment de leurs intérêts pour la fiscalité, pour le financement, pour la mixité sociale et pour les valeurs coopératives portées par les porteurs de projets d’habitat groupé, participatif ou coopératif.


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