Passerelle eco
Passerelle eco

Pratiques et Contacts pour Vivre Ensemble sur une Même Planète

La revue Passerelle Eco : sommaire des numéros, compléments d'info, bulletin d'abonnement à imprimer ...

Actualité du réseau éco

Réseaux

Quelques écolieux

Des reportages et les annonces du réseau éco et de la dynamique écovillage en France : écolieux de vie, projets d'écovillages, écofermes pédagogiques, personnes ressources ou en recherche, entreprises, centres de formations, etc... Plusieurs rubriques sont consacrées aux écovillages en germe ou en devenir, car ces initiatives font converger l'ensemble des aspects de l'écologie pratique : l'actualité, leurs activités, rencontres, chantiers ou échanges proposés.
Dossiers thématiques : depuis les statuts de la loi de 1901, l'alimentation, la construction saine, l'habitat léger, le carburant tournesol ...
Annonces, photos, comptes rendu des rassemblements, rendez-vous, festivals, colloques, manifestations...
- des fiches pratiques et des recettes - le site Nima'Sadi de partage et d'expérimentation sur autoproduction - les activités associatives de Passerelle Eco.
Vous êtes ici > Accueil > Réseau > Habitat Groupé
Rapport du sénat Juillet 2012
Deux modèles possibles de coopératives d'habitants

le 27 mai 2013

Deux modèles possibles de coopératives d’habitants

Les coopératives d’habitants instituent une forme de propriété collective qu’on pourrait qualifier de « propriété partagée ». La notion d’habitat coopératif recouvre en fait deux modèles économiques différents : - Les coopératives locatives d’habitation et les coopératives d’habitants de capitalisation. Explications de texte ...

Les coopératives locatives d’habitation

Dans ce modèle, le bouclage juridico-financier est le suivant : la coopérative acquiert le bien immobilier et se finance en partie sur capitaux propres (constitués par les parts sociales souscrites par les coopérateurs) et en partie sur emprunt. Le bien acquis est ensuite loué aux habitants-coopérateurs. Les loyers versés par ces derniers servent à rembourser le prêt contracté par la coopérative et à payer les charges liées à la propriété (taxe foncière pour le bâti, provisions « grosses réparations », vacances et impayés, charges du propriétaire non récupérables,...). Quand le prêt initial de la coopérative est définitivement remboursé par les habitants, la disparition de cette charge financière permet à la coopérative de diminuer les loyers. Les habitants, bien que locataires, voient alors leurs dépenses de logement baisser de la même manière qu’un propriétaire individuel qui aurait fini de rembourser son emprunt immobilier1.

Dans ce modèle, la principale difficulté à résoudre est celle du traitement équitable entre anciens et nouveaux coopérateurs. Prenons un cas limite pour bien le comprendre : celui d’une coopérative qui a fini de rembourser son prêt immobilier et qui offre désormais des loyers relativement bas. Un coopérateur qui deviendrait membre de la coopérative à ce moment-là tirerait tout le gain du fonctionnement de la coopérative sans avoir participé au financement de l’investissement initial. Il bénéficierait ainsi du même traitement que les coopérateurs plus anciens qui eux, ont supporté le coût du remboursement de l’emprunt. Cela pourrait s’analyser comme un comportement de passager clandestin, contraire aux valeurs coopératives. Il faut encore réfléchir au moyen de résoudre cette difficulté. Une des voies possibles serait de « lisser » au maximum dans le temps la redevance due par les locataires, de sorte que le coût du financement ne se concentre pas sur les premières années de la coopérative (et donc sur les premiers habitants). On parviendrait à ce résultat si les coopératives d’habitants pouvaient accéder à des emprunts initiaux de longue durée (de 50 à 70 ans) avec les garanties de l’État.

 [1]

Les coopératives d’habitants de capitalisation

Le bouclage juridico-financier est le même que précédemment au premier stade : la coopérative acquiert le bien immobilier et se finance en partie sur capitaux propres et en partie sur emprunt. Mais ensuite le bien n’est pas loué stricto sensu : il est mis à disposition des habitants contre paiement d’une redevance à la coopérative. Cette dernière comprend deux composantes : une partie « loyer » et une partie « capital ». La partie « loyer » permet à chaque coopérateur, au prorata de la surface de l’immeuble qu’il occupe, de participer au remboursement des intérêts de l’emprunt contracté par la coopérative ainsi qu’aux charges du propriétaire. La partie « capital » est basée quant à elle sur la valeur initiale de l’immeuble : en la versant, l’habitant coopérateur acquiert sur la coopérative des droits patrimoniaux individuels équivalents à la partie du bien immobilier qu’il a contribué à financer.

D’un point de vue économique, cette partie de la redevance ne s’analyse plus comme une dépense, mais comme une épargne. Si le coopérateur sort de la coopérative, il pourra non seulement récupérer la valeur nominale des parts sociales initialement souscrites, mais aussi se faire rembourser par la coopérative une somme équivalente à la part du bien qu’il a financé. Le bien immobilier lui-même appartient certes à la coopérative, mais cette dernière a une dette à l’égard de ses membres équivalente à la valeur initiale du bien qu’ils ont financé.

Pour les coopérateurs, ce système présente un avantage supérieur au précédent. En effet, à la différence de la location qui, économiquement parlant, constitue pour le locataire une simple dépense de consommation, la formule de capitalisation permet au coopérateur de se constituer, à travers le versement des redevances, une forme d’épargne qu’il pourra récupérer au moment de quitter la coopérative. À la différence de la propriété individuelle classique cependant, il est important de le souligner, cet investissement financier n’est pas susceptible de générer une plus-value. Lorsque le coopérateur part, il récupère en effet une épargne dont la valeur est déconnectée de la valeur de marché du bien immobilier. Si le prix de l’immobilier a augmenté entre le moment de son entrée et de sa sortie de la coopérative, l’habitant récupère sa mise mais ne réalise pas de plus-value. Comme dans toute coopérative, les coopérateurs sont en effet propriétaires des parts sociales mais pas de l’actif net de la société.

Dans ce modèle, la principale difficulté est de financer la sortie des coopérateurs : la coopérative doit en effet leur rembourser des droits patrimoniaux qui peuvent être importants. Aucune solution satisfaisante sur un plan juridique et financier n’a pour l’instant été expérimentée pour mettre en oeuvre ces coopératives de capitalisation, ce qui ne signifie pas qu’un montage adéquat ne puisse pas être trouvé.

Entre les deux modèles théoriques opposés qui viennent d’être présentés, on constate que, faute d’outils financiers adaptés, les porteurs de projet s’orientent dans les faits vers des coopératives « mixtes », qui empruntent aux deux logiques économiques de la location et de la capitalisation. Les coopérateurs versent une redevance dont une partie s’analyse comme un loyer, versé à fond perdu par le coopérateur, et une partie s’analyse comme un apport récupérable au capital de la coopérative. Dans les formules actuellement développées en France, cet abondement au capital se fait sous la forme de versements en comptes courants d’associés, dont le rythme est défini par une convention de capitalisation. Le montant récupérable qui sera versé in fine par chaque coopérateur est proportionnel à la surface de son logement et représente 20 % de la somme des redevances versées, à quoi s’ajoute le montant correspondant à l’apport initial sous forme de parts sociales (qui représente lui aussi 20 %).

Notes

[1] 1 Il serait alors envisageable de maintenir un niveau de loyer légèrement supérieur au niveau correspondant au coût réel, ce delta abondant à un fonds financier pour les coopératives locatives.


1 vote
Répondre à cet article

Un message
  • Pour créer des paragraphes, laissez simplement des lignes entièrement vides pour les séparer.

Qui êtes-vous ? (optionnel : cela vous permettra de recevoir les réponses)

Lixium: Hébergement web neutre en CO2 | SPIP 2.1
ecovillage global et permaculture

NOUVEAU SITE

Découvrez ecovillageglobal.fr le site de l'écovillage global des lecteurs et annonceurs de la revue Passerelle Éco

PASSEZ UNE ANNONCE

Hébergement contre Service (CoLocation dans le 48)

Projet : Logement contre service. (cuisine, un brin de ménage et veiller sur les animaux.) Chiens et chats dans la maison. Entre Aubrac, Margeride et Gevaudan.
Offre : Chambre dans petite maison (...)

Autonomie Énergétique (Permaculture dans le 15)

Projet : Prise de Terre élargi son domaine de compétence et vous propose une formation de 2 jours dédiée à l’autonomie énergétique : économies, solutions alternatives, bricolage, DIY. Alternant théorie et (...)

Débuter son Potager en Permaculture (Permaculture dans le 15)

Projet : Les derniers frimas de l’hiver sont derrière nous, les bourgeons éclatent et le soleil commence à réchauffer le sol. Le potager nous appelle de ses vœux, plein d’espoir pour cette nouvelle (...)

Concevoir sa Forêt Fruitière par le Greffage Sauvage (Permaculture dans le 15)

Projet : Nous vous invitons les 17 et 18 mars à 2 jours exceptionnels : une cession de formation sur la création de forêt-jardin couplée avec un stage de greffage orientée « sauvage » aura lieue à (...)

Loue T3 et Studio dans Peti Ecolieu (Recherche location dans le 35)

Projet : sur un terrain de 1000metre carré , harmonise en géobiologie, grande maison en bois de mélèze, organisée en 3appartements meubles,indépendants, je souhaite partager mon espace de vie avec des (...)

La Cité des Roches (Elargissement dans le 43)

Projet : Lieu de vie alternative où la yourte accueille l'humain, en harmonie avec la nature et en lien avec les arts.... Donner la possibilité à ceux qui le souhaitent, de vivre ensemble une vie (...)

Dévper un Habitat Groupé, Enfants IEF, en Pleine Nature (Elargissement dans le 88)

Projet : bonjour ! Je cherche une famille pour partager notre lieu de vie. Je suis maman au foyer avec 2 garçons Timéo 6 ans, Yanaël 4 ans. Mon projet a démarré il y a 5 ans (avec mon mari mais (...)

Colocation Saint Affrique ou à Proximité (CoLocation dans le 12)

Projet : Coline p'tite soixantaine, habituée au collectif, cherche une colocation en maison, maxi 3/4 occupants, une maison avec petit terrain ou grand jardin à partir de Mars/Avril, à Saint Affrique (...)

La Fontaine aux Loups (Contacts dans le 18)

Projet : Bonjour, Je vous présente mon lieu appelé la fontaine aux loups. C’est un espace de 3000m2, constitué d’un verger (pommier, poirier, cerisier) de haute tige ainsi que de petit fruits rouges (...)
twitter

SUR LE WEB